楼市快讯

环环相扣

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過去五年,來自亞洲的物業買家在主要投資熱點購買物業,流程較以往複雜,成本更昂貴。儘管中國內地實施海外投資限制(最高每年5萬美元),但內地買家依然湧入墨爾本,悉尼,溫哥華及倫敦,令當地樓價頻頻破頂,至少有人認為這導致海外樓市升溫。同樣,香港樓價自2003年起急速攀升,亦有人將樓價高企的責任歸究於內地投資者。

於是,有國家積極推出冷卻措施:澳洲新南威爾斯於2017年推出額外印花稅,最高為8%;維多利亞省於2016年實施7%徵稅;而在南澳,直至2018年,印花稅附加費為7%; 2016至2017年間,溫哥華及多倫多向海外買家徵收15%物業印花稅;新加坡政府自2013年起向非本地居民徵收15%物業稅;香港早於2012年已向海外買家徵收15%稅。最近,新西蘭的“海外投資法修正草案”出台,用以防止非居民在未經授權下購買已落成房產或住宅用地。當地計劃興建更多住宅,並於2016年在奧克蘭實施較高的按揭成數,及後在全國推行。新西蘭反對派國家黨領袖Bill English於今年一月向Three television表示有關草案不能有效協助本地居民入市,他說:「我們認為現行的監控措施已足夠,亦不認為(中國買家)對市場有很大影響,我們需要做的是興建更多房屋,事實上亦在進行。」


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新西蘭的草案是針對投機者,其他徵稅亦然,對樓市只有即時的衝擊,當局並沒太多舉措來遏制價格。始終,供求平衡是一大關鍵。亞洲估價及諮詢服務執行董事兼主管霍嘉禮(David Faulkner)表示:「這些海外市場十分受投資者歡迎,被視為安全及穩定的投資項目。然而,提高稅項減低了資金的流動性,而不是價格。」在許多情況下,這些目的的地與亞洲有很深的歷史聯繫,有些甚至十分緊密,所有地點皆擁有優良的教育設施,這仍是吸引投資者的主因。

大部份分析家同意印花稅是用來抑制外地買家的投機活動,從而降低價格,讓當地買家有機會入市。投機活動來自需求,需求提高價格,但當地買家有感於價格超出負擔能力,形成了一種不安。加稅是為抗衡海外買家推高售價,但這不是事實,有時甚至是一種過時措施。在2015年,英國向海外國民的物業實施資產增值稅,這是前所未有。但豁免資產增值稅的概念很兒戲,此項稅收不是針對海外買家,而是令他們得到平等對待,對英國海外住宅投資影響甚微。

同樣,其他目的地如希臘,葡萄牙及馬耳他多年來一直向中國投資者提供有居住權的簽證,持有這些簽證有可能成為歐盟公民,不少城市對投資者來說十分有吸引力,如雅典,里斯本及馬德里(最低投資額約為50萬歐羅或470萬港元),投資者可在第一年至第十年間申請入籍,這些國家規範較小,並於上一次經濟衰退期已積極推廣有關簽證,海外投資者的資金則有助當地擺脫破產困境或違反歐盟的規定2016年底,簽證計劃使葡萄牙獲得超過25億歐羅的投資額;馬耳他這小國亦有10億歐羅(當地買入市價上漲至150萬歐羅),同時推高西班牙國民生產指數至3%。

過去備受投資者歡迎的美國亦有類似計劃,如重推已截止申請的EB-5簽證投資移民計劃,投資額有機會由目前的50萬美元上調,又或許在特朗普政權下廢除。自1990年起,EB-5計劃申請人當中有超過八成是中國公民。去年三月,共和黨人代表Steve King在一份聲明中表示:「在奧巴馬執政年代,違憲及開放的移民政策令EB -5簽證的申請人數急升,結果是平價出售美國公民身份。」美國中期選舉即將舉行,大家且拭目以待!

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