楼市快讯

香港买楼与租楼之取舍



租楼还是买楼?这是两码子的事,单是价钱已至少相差一百倍。自楼市需求管理措施及收紧按揭政策生效以来,高企的楼价只有轻微调整,买家设法在市场上找较细面积的上车盘,或索性转买为租。

若楼市辣招维持不变、楼价及租金缓和、加息机会减低,及供应量逐步增加,这样的条件下,租好还是买好?一如所料,莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅婉转回应:「这要视乎情况。」

「首先要视乎他是自住买家还是投资者,如果是后者,在现行税制,回报并不理想。若买楼自住,如果楼价现时未够吸引,租楼是不错的选择。第二,亦要视乎买家是否有能力支付现行规定的四成首期。若不可以的话,那就要租楼。目前楼价高企,不是人人付担得起中心商务区一带物业,租屋反而有更多地点可选。」

一视同仁?

香港人无论是家庭或个体户,倾向买楼多于租楼,买楼的欲望令楼市炽热,迫使政府及金管局推出措施压抑楼价,惟成效未见显著,市民的评价好坏参半。上环一位不愿透露姓名的地产经纪表示:「四成首期对一般家庭要求太高,即使有两份不错的收入,也难以负担。假设一年的收入有200万,亦不足支付一个价值600万单位的首期。可想而知,中下阶层更难付担。」

若香港人倾向租楼多于买楼,情况可能会好很多。东京及柏林等热门投资市场都是以租赁为主,少有出现负担能力问题。租楼亦确实有好处,例如流动性高、财政压力较低、所承受的责任亦不太大。高力国际去年底曾预测租务市场走势,今年6月表现跟之前预测大致相同:豪宅租金回报渐由4%上升到5至8%。根据莱坊数据,预计今年中小型住宅租金下调10%,但这不表示租客市场的形成。仲量联行中期楼市报告则指出:「豪宅市场的出租单位供应及空置率增加,对租客的议价能力将会越来越有利。」

入市优惠

另一边厢,买楼是真正拥有自己的家,稳定性高,长远更可享资本增值(这是几乎肯定发生)。住宅销售较去年同期大减38.8%,在交投淡静的市况下,发展商为吸引买家买新楼,采取优惠策略,例如提供8成贷款
(如满名山、天铸2期、海天晋),有些更高达95%,优惠将陆续有来。仲量联行相信:「一些发展商或会把新落成的销售单位出租。」

第一太平戴维斯(香港)顾问Richard Elms指出:「目前楼市去向未明,正当人人预测今年跌幅有10至15%,楼价却有止跌回升的迹象。不少准买家考虑到市场将推出新一轮供应(由现在到2020年预计有108,000个新单位),暂且转买为租,看准机会入市。买楼其中一个主要理据,就是以月租或更低的价钱,同时换来资产及拥有权。至于加息之说,到现时也不过只闻楼梯响。」莱坊在五月市场报告中提到:「联储局预计在2016年加息25至50个基点,但这对按揭还款能力的影响轻微,所以本港楼价不太可能有显著下跌。」

「租客得不到真正的保障,这是在香港租楼的一大弊病。」

灰色地带

香港能够成为投资热点,其中一个因素是法制完善,透明度高。在本地买楼,虽然手续繁复,更要面对一些历史遗留下来的政策,但胜在法例清晰,合约具法律效力。然而,谈到租楼,情况却可能不同。

除了首期成数高、政策倾向保障银行利益,以及难向银行申请按揭外,那位居于美国多年的上环地产代理指地产监管机构管理不善,以致发展商要跟足规定办事,业主却有灰色地带可走。

「租客得不到真正的保障,这是在香港租楼的一大弊病。业主的权力凌驾于租客,租客每隔数年或每年搬迁一次的情况屡见不鲜,这也无可奈何。虽不是所有业主也会滥用权利,但问题毕竟存在,仍未有解决方法。」

回到租或买的问题上,高力国际研究咨询团队资深主管Joanne Lee回应指现时市场稳定,无论租或买都有需求。她解释:「住宅楼价已从当时的九月高位下跌11%,我们相信楼市正逐步喘定,原因是负担能力偏紧,供应增加,以及加息将至,楼市有可能在2018年下半年软着陆。就现阶段市况,年轻买家或新婚客可先租楼,以防物业变成负资产。」

听过专家意见,决定租还是买,最终还是要视乎个别情况。 Elms强调:「我永远给这个答案,因为要考虑自身条件,例如打算在香港逗留多久、财务状况,及能够承受的风险包括失业或加息等等。」她补充在理想情况下(如有永久居留权及稳定职业),支付按揭的钱最后也可换来资产或增值,但租金就必然一去不回头。