楼市快讯

楼市泡沫正在始动吗?

楼市泡沫正在始动吗?「泡沫」一词, 总是令人闻之色变。80年代初的日本泡沫经济,为往後十年之经济不振种下恶果,其影响至今犹令人心有馀悸。而最引人注目的,还非2000年的科网泡沫莫属,故对於资产泡沫所将导致之经济大萧条,我们应当「全城戒备」。让我们言简意赅,且不谈那些变量及参数,泡沫经济是指资产价值超越实体经济,极易丧失宏观发展能力的一种经济状态。高力国际的亚洲评估及谘询服务部主管RichardRaymundo指出:「就像2003年那场经济危机,泡沫导致经济陷於低谷。而我们所需关注的是一旦泡沫爆破,经济将会在何时复苏,何时好转?我们要对此充满信心。」最可怕的是经济一路持续下滑,看不到希望。

了迎合潜在买家的需求,银行与发展商使出浑身解数,推行有利的贷款政策以及调整新盘价格至接近二手楼价,可是住宅销售量还是继2012年第一季度後再次放慢。据香港金融管理局的统计,获批的新型按揭在经历数月之升幅後,四月也不见下跌之势,而大部份的楼宇买卖交易主要是楼价低於1千万之物业。此外,豪宅只占总交投量的10%,这一指标正意味著交投量即将停滞。豪宅价格比去年同期增长2%,但销售量则有所下降。而这一切是否意味著「楼市泡沫」正在蕴酿之中呢?

Richard解释道:「讽刺的是,泡沫经济往往都是事後诸葛亮。因为直至资产价值下跌了30%或甚至是50%後,人们才後知後觉的惊慌失措,意识到泡沫已经爆破。就像当楼价於97年及沙士期间下塌一般,不过,现时的经济状况并未及当年的严重程度。」现今香港的房地产也有著众多的不稳定因素:新任的行政长官,尚未明朗的土地供应政策,新发展项目的价格,欧债危机及一贯萎靡的夏季市场。高力国际预计明年的楼价及豪宅的租金分别会下跌13%和6%。Richard认为对於跌幅并不需要过度的忧心,对於香港房地产市场来说这只是一般性的调整。他接著说道:「若是西班牙突然声称自己遇上了大麻烦,希腊宣布脱离欧盟, 那麽我们会预料将有更多的变动。但香港仍有其一贯的优势,物价虽高,但利率偏低,无论是通过租金回报或是资本增值都能赚上一笔。除此之外,经济的剧烈波动,让不少人成为富豪。」

那为何「泡沫」一词能让人闻之色变呢?Richard轻笑道:「我觉得这是人们的思维定势,人们将泡沫经济与灾难联系在一起,认为那就是世界末日。不论是经济与房地产,您都不能指望它只会一路扶摇而上,其实它也是需要自我修正的。」

其实在大多数的情况下,楼市泡沫主要是由买家的不当购买行为而造成的。「泡沫」经济与投机活动有著千丝万缕的联系,同时又与经济的长期稳定背道而驰。同样,供应不足或是过盛都会引生「泡沫」。当下的香港勉强能满足其一半的住屋需求量,正因如此,Richard对於这微小的价格泡沫并不感到意外。「几乎所有人都争相购买那些住宅单位,而内地买家的加入意味著更大的购买率。」保持健康的供求关系,是抑制楼价增长之良方。Richard表示,关键是在供求之间找到平衡,要是政府一下子推出3万个单位,但市场也没能力消化得到,就如长期节食者忽然吃顿自助餐也会消化不良那样。