楼市快讯

地产市场回顾2015

地产市场回顾2015在日常生活中,事后孔明的例子多不胜数:当电影《星战》遭到劣评时,戏迷事后会说戏里不应加入太多特技元素;英国豪华邮轮路西塔尼亚号(Lusitania)于1915年被击沉,对航海略有认识的人事后会说,邮轮早应改行北面航道;雷曼倒闭,一些金融从业员事后会说,该投资银行早不该投资次按债券。

其实,很多事情的发展,在当时看来都似乎有一定的逻辑性,只是事后再经检讨便会看得更真、更清楚。每年分析师及研究员都会尽力预测物业市场的走向。同样地,回顾及检讨他们当初的预测,会让我们更加认清市况。

本地市场
环顾对2015年的市场预测,只有一项合理的预测是错的,那就是加息的预测。12个月前所有精明投资者都认为美国联邦储备局会加息,香港也会因而脱离负利率的环境。可是,加息之举迟迟未见,利率至今仍维持低水平。高力国际亚洲研究及咨询执行董事卢永辉指出现时市况与365日前有所不同,他说:「我们目前看到的整体情况是,过去几个月就业人口和工资已踏入升轨。这样有助息口回复至更加平衡的状态。」他也同意市场一直预期联储局会加息,这种预期最少有三年了。他表示:「对于息口周期,市场上确有很多声音,但我们相信今年一定会加息,只是加幅不会如2006年般激烈,估计全年最多加100点子。」市场正预期联储局局长耶伦最终会于12月15日的议息会议后宣布加息。

除了利率之外,之前预测香港主要物业市场,如写字楼、豪宅、连幢房屋及工厦的租金和房价会双双上涨,市场发展也大致相同。第一太平戴维斯研究及顾问服务主管Simon Smith表示低估了中环甲级写字楼空间及租金的调整,他也承认:「之前没有预计到一线地区零售物业租金调整速度如此急速。」根据第一太平戴维斯的数据,零售物业租金下调了30%,高力的数据是25%,预料2016年零售物业租金仍会向下调整。住宅物业方面,由于买卖双方对价格的分歧越来越大,市场气氛减弱,交投量处于低位。

IP Global分销总监Jonathan Gordon也认同香港的表现基本符合预期,他解释:「主要发展商一直维持市场气氛,而二手市场已呈横向发展或转弱。由于价格上升较租金快,令回报受压。在主要地区取得2%回报已算幸运;次要地区有3%至4%回报已相当不错。现时租金仍可抵销大部份供款,业主供楼负担不致太大。」但Gordon相信随着息口上升,租金和供款的差距扩大,最终会影响投资市场。2015年投资物业交投量较2014年下跌36%,价格下跌9.2%。此数据并未把最新交易数据-美国万通大厦(MassMutual Tower)及One HarbourGate包括在内,上述两项数字分别调升至37%及29%。然而,投资要获利需要给予耐性。Gordon补充:「从资本角度看,我相信将来的物业价值一定会比今天高。」

海外市场
海外方面,变化相对较少。稳固的投资仍然是伦敦和纽约,该两城市资本增值高,而且有源源不绝的租客;至于日本东京和德国柏林,前者持续推行安倍经济,后者的高档市场炽热,尽管中国人带来的经济效益逐渐减退,两地继续获投资者支持。三个备受欢迎的投资地点-英国、加拿大和澳洲,均出现新一轮选举或新一任政权交替。今年5月英国选举现任首相卡梅伦获连任,他的重商政策得以继续;10月加拿大大选,Justin Trudeau领导的自由党大获胜利;澳洲的领导层亦于9月落实,Tony Abbott遭前党魁逼宫下台。卡梅伦将维持一贯的投资及房屋供应政策,至少在他公布特殊土地税前一切如旧;Trudeau几乎将加拿大再次变回加拿大,此举有利地产业发展;Turnbull虽未有计划在短期内举行大选,但他已为自由党取回不少选票,并强调社会进步及经济稳定。在这大环境下,2016年将会是有趣的一年。