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新一任特首

新一任特首2012年可说是政界风云变色的一年,较早前,澳洲总理Julia Gillard击败了Kevin Rudd的挑战;Commodore Vorege Bainimarama解除斐济的戒严。而在不久的将来,所有的目光将投向中国共产党第18届全国代表大会宣布胡锦涛的继任人选,以及美国总统大选的结果。无论学者或实业家等都称说这些其实并不重要,但政治变化的确对经济和市场的气氛有著一定的影响。数星期前新一任特首经已诞生,获大半数选票的梁振英顺利地成为香港特区第三任行政长官。那麽,立法局的新组合对香港房地产市场会有什1影响?

高力国际住宅销售执行总监Ricky Poon解释:「以过去两届新的行政长官(董建华和曾荫权)上任後为参考,楼市成交量於其後的六至十二个月都显示了下滑的情况。」董建华於1997年上任,楼市成交量维持在每月15,000宗左右,曾荫权於2005年时则约为11,000宗,在他们的首6个月任期中,成交量骤减至低於5,000宗。当然,2008年的金融危机更加深影响楼市市场,而Ricky预计今年将有类似模式的影响。

截至目前为上,平均每月约有8,000宗交易。Ricky说:「最主要的原因是人们都会推测新任特首会有什麽打算及想法?或是有什麽新的计划?他们将会改变政府措施或是维持呢?这些在实际上都是非常敏感的问题,所以很多人都会采取等待和观望的态度。」

尽管近期楼市出现小阳春的情况,高力国际、戴德梁行及中原地产等都预测楼价及租金於今年将会下跌。2010年年底推出的新印花税、政府增加住宅供应量、降低银行贷款比率及欧债危机等的连锁效应,令有意置业之人士变得更为谨慎,而市场也重新调整为用户的销售市场。去年6月至今年1月期间,交投市况缓慢,销售量下降了达50%,直至2月才出现好转。当中超过$8千万元的豪宅成交量仍低於长期的平均水平。Ricky认为,突然飙升的主因是被压抑的累积购买力及某些银行於年初时提供的低按揭利率,从而令市场重拾信心,以及卖方在价格上软化,进而引起买家的兴趣。

新任特首及政府的可能性变化令物业投资市场几近停顿,现时85%的准买家都是真正的用家、换楼客户、外籍人士、内地居民及工业家,这是否投资者希望面对的市场环境也是一个问题。不管11月是谁进驻白宫,美国的情况根本上不会出现重大的改变。民主党还是共和党,美国仍会是一个财富和投资稳定的避风港,生活质量方面的重大转变更是不可能发生的。有很多传闻提及关於梁振英的强硬态度和手法,甚至有传他希望把香港定位如新加坡。投资者及市民应否担心这可能出现的翻天覆地的变化?重申一次,直至目前还是没有影响的。莱坊刚公布的2012年财富报告指出,香港在理想的投资地点列表仍稳占重要的高名次地位。

Ricky称:「以全球的范畴来说,我们看到了很多不同的机构、基金及投资者来到这里。毫无疑问,梁振英是一名硬朗的决策者,但我不认为他会作出很大的变化。他并不会想成为第二个董建华,更不希望会有50万人上街游行。除非楼价如2009-10年般持续上涨至10%至30%,否则我不认为他会作出巨大的改变。」根据高力国际研究报告,Ricky预计楼价於未来的9至12个月将出现10-15%左右的合理调整,而未来数年将累积至30%的修正,以令楼价与成交量回复近乎90年代後期的水平。

现在所有的迹象都明显是维持现状,除了交投量及楼价停滞外,按揭将开始出现上扬的趋势,租赁需求亦将会减弱,豪宅市场仍会持续淡静。於本年度的2月份,价值$1亿元的物业成交额为零,而$1千万元的成交量则下跌了65%。Ricky总括:「所以预计新特首上任後之首6至12个月会保持原有之政策,但我们必须保持观察未来可能出现的新模式及政策方向。」