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蝴蝶效应 楼市转势的关键

楼市寒冬二手楼交投呆滞,已是众所周知的事实,全港50指标屋苑每周走势显示,今次成交跌浪由2月份开始,而且跌势非常急劲,由每周205宗直插至本月中的41宗,跌幅高达75%,现在整个二手楼市场一片死寂,部份经纪转移阵地往地盘捞客,幸运的也找到一些成交,但若说一手楼生意可以令经纪活命,我看还是不靠谱,除非大行立即大幅收铺裁员,否则10月业绩够交租和杂费开支已是万幸!

住宅楼成交急冻,许多人相信楼价会相应回落,理由是高按揭成数的小业主当中,必有一些人会因经济回落或股市失利,需要动用手上现金周转,而从事零售或相关行业的售货员甚至小老板,因为收入大减致供楼压力遽增,这些人开始评估未来楼价大跌机会,趁现在不景气氛尚在初期,率先减价让买家接货套现,赚价也可作资金周转!最极端的一批想法是,供款早前已出问题,现在若不赶快沽楼,稍后或有机会成为银主盘,损失将会更大。如不幸变成负资产,更会苦不堪言, 近日录得一些超低价成交个案,猜是这类小业主劈价脱手酿成居多。

楼市急冻之下,另一些业主却一派漠不关心,一来物业是自住的,沽楼之后反正要租楼,而他们卖楼的目的多数是为了以楼换楼,改善居住的空间和环境,因此这类业主放盘不愿减价,原因是若赚价太少,换大单位时须另外费心筹措按揭差额。也有一些已经供毕楼款的业主,觉得现时其他投资工具风险更高,存款银行利息也太低,如卖楼套利再加大物业投资,由于辣税增加了持货成本,故一动不如一静,继续持楼收租,反正政府仍然未能解决土地荒,长远住宅求过于供难以解决,故他们相信楼价长远还是会升的,这正是造成目前二手楼缺放售楼盘的主因!

楼市寒冬

在同一经济气氛之下,竟然并存着两股颇为对立的观点,在本人看来,最大的分别是两者有着强弱悬殊的持货能力,弱势的一方,由于担心经济续差会引致楼市进一步下调,甚至堕入负资产行列,因此倾向套现避险,故若本港经济环境进一步下滑,不能排除楼市会出现明显的二手楼劈价潮,争夺市场上仅存的小量买家!

是的,香港现时大部份住宅物业已经没有按揭,多数业主都不须因为供款困难而割价售楼。然而, 我们绝对不能忽视近年才加入置业行列,并正在供楼中的小数业主,他们的动向随时发挥蝴蝶效应,对楼市走势起关键作用!