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港人置业 有心无力?

港人置业 有心无力?Lois和Anthony将于三个月后结婚。两口子现时在港岛东近太古租屋,正考虑搬回Lois家里,与她的父母同住以节省开支。过去三年,两人省吃俭用,不额外取假,不送节庆礼物给近亲以外的小朋友、平日甚少外出吃饭、一年只看几部电影,只为尽快储够三成首期上车。但金管局早前突然出招,令他们需要多储一成首期,离上车目标又远了一些。 Lois是一名护士,Anthony则任职银行中层管理人员。他们认为每个人都应该有能力购买一间普通住屋。 Lois语带沮丧地形容:「我们并不是要住千五万的豪宅,只想买一个正常的两房单位,每年度一个​​小假。」

现实与理想
不少人像Lois和Anthony一样,早在多年前已感置业艰难,但房屋问题直至近年才受到正视。一直以来,社会缺乏评核负担能力的准则,一般说法为租金或按揭供款不可超过收入的30%,总债务不可超过收入的50%。以修读专业范畴的大学毕业生为例,初入行的会计师、财务顾问、税务专家、房地产专家等,月入约为20,000元,即按揭供款最多为6,000元。若依照这个规则,月入20,000元的人根本买不到一间尺寸适中的房屋,但为求上车,无奈越住越细,越住越远。

高力国际研究与咨询经理Joanne Lee在一月份的楼市展望中表示:「楼价不断攀升,变相令负担能力下降。由于大部分置业者的资金有限,唯有退而求其次,购买较细的单位,预料2015年中小型住宅会维持强劲需求。」现时市况证明了她是对的。根据莱坊的数据,中小型住宅的价格至今已增加7%,预计再有5至10%的升幅。不过,莱坊并不认为市民无力负担楼价,并指出:「现时,香港市民的供楼负担比率约为80%。假若按揭利率上调100至200个点子,每月供款将分别上升10至20%。因此,我们估计若按揭利率上调少于200个点子,将不会对本港住宅市场带来显著影响。」

关键因素
现时利率极低,置业本应不难。可是,金融管理局收紧按揭的目的只为保障银行体系,而非为协助市民置业,结果反而令不少收入不俗的潜在买家转买为租。但香港租金之高在世界名列前茅,结果令他们更难储首期。 Lois表示:「现时的租金低于20,000元,而买楼的预算为500万元。我们有两份收入,只要减少消费,仍能储下不少钱,但有时难免遇上紧急情况,需要额外支出,所以要花更长时间才能支付首期。但租金逐年增加,使储蓄减少,楼价又持续上升,需要给更多的首期。如果只得我一人储钱,恐怕无能为力。」

大部分人对楼市均持观望态度,但若楼价持续向上,政府或会推出更多辣招以抑压楼价及提高市民的供款能力。不过,即使政府增加住宅供应,相信作用亦不大。正如Ian Brownlee于三月在南华早报中指出:「研究数据显示,在过去的20年,无论住宅供应量多少,楼价依然高企,因此住宅供应量与楼价并无关连,而增加供应亦不会提升市民的供楼负担能力。」政府中央政策组在此之后数星期提交的报告亦反映相同结果,进一步印证住宅供应量不影响楼价。

那么,有什么方法帮助市民置业?到底市民是否无力置业?难道我们的看法出错?第一太平戴维斯研究及顾问咨询部主管Simon Smith指:「住屋负担能力的计算方法繁多,若以按揭供款比较平均收入,由于利率低,市民应能轻松置业。然而,若以房价为收入多少倍计算,则大部分市民均难以负担。」大概只有金融危机或非典疫情,楼价才有望回落。