銀行員工按揭著數嗎？

[28Hse 三地產焦點 第二百三十三期 2019年9月4日] 香港樓市熾熱，樓價已超出一般市民的負擔能力。有些公司為協助員工置業，會提供置業貸款或有關福利，如提供高成數按揭等，以解決首期資金不足的問題。

一般而言，金管局對銀行按揭成數有明確的限制，對於首次置業的，購買$1,000萬以下的物業按揭成數最高為6成；而購買$400萬或以下的物業，買家最高可承造9成按揭。

要成功申請按揭，業主必須符合供款及入息比例，以及通過壓力測試。以9成按揭為例，供款不可超過收入的50%，而在現行利率加3厘的壓力測試下，供款不可超過收入的60%。

然而在銀行業，有一種員工福利叫銀行員工按揭，只要過到供款佔入息比率，按揭成數將不受金管局限制。大多數銀行會為員工提供特別優惠的按揭條款，包括高成數按揭（即低首期）、比一般低的按揭利率，令他們可以輕鬆上車。

綜合市場及各銀行內部員工的資料，個別銀行可提供最高10成按揭，最高貸款額為底薪120倍，上限為$2,000萬，而利率是最優惠利率（P）減4.5厘，部分銀行設0.8厘為下限。

表面來看，此福利是上車恩物，但實質並不是很多人會選擇享用，為什麼呢？這主要是因為幾方面的，(1)享用福利等於賣身公司、(2)沒有任何回贈、(3)成為負資產的機會大、(4)所借的錢未足以置業。

無可否認，如果員工享用了銀行員工按揭，形同簽下「賣身契」，因為當他們離職或被裁員後，有關優惠就會失效，需向銀行償還優惠按揭成數與一般按揭成數的差額，最壞情況可能要賣樓才夠錢。

事實上，銀行裁員並不罕見，尤其是市況不明朗之時。近日匯豐銀行裁員近4,750人，即使你決定不轉工，但誰又可保證公司並不會辭退你？因此，為了減低風險，不少人會放棄有關福利。

除此之外，銀行員工按揭是沒有現金回贈的，相信是因為低息已幫員工節省了不少開支。而採用一般按揭的業主，可在罰息期完結後，再轉按到另一間銀行，及取得現金回贈，加加埋埋很大機會比低息更為著數。

另一方面，按揭成數愈高的，當樓市轉勢時，伴隨風險也相對愈高，易淪為負資產，即是指物業的當前市值低於未償還之按揭餘額。不過，其實業主有能力繼續準時供樓，是不用擔心的。

最後也是最悲哀的，可以借的錢仍未足以置業，假設你月入$3.5萬，最多可借底薪120倍即是$420萬。現時$500萬樓下的物業買少見少，再加上銀行員工按揭對物業樓齡有一定要求，可供選擇的單位有限。

有些銀行會用50減樓齡去計算最長還款年期，如果想30年供樓，就只可以買20年樓齡以下的物業。就此，如果買家想100%免首期買樓，可考慮一手新盤，近日部分單位都低於$400萬，不過主要是納米樓。

都是那一句，買樓要量力而為，銀行員工按揭雖然有一定吸引力，但是要承受的風險亦相當高，選用之前真的要考慮清楚。

中原城市領先指數(CCL)最新錄得187.97（反映2019/08/19至2019/08/25 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.22%，較上年同期下跌0.25%。

本周4個區都錄得跌幅，當中九龍區跌幅最多，新報187.29，按周下跌0.40%，較上年同期下跌0.07%。其次為新界(西)區，按周下跌0.29%，最新錄得167.7，較上年同期下跌2.20%。而港島及新界(東)區分別錄得197.01及199.89，按周分別下跌0.20%及0.05%，較上年同期分別上升1.85%及下跌4.28%。

-- 旺角居屋富榮花園3房 $720萬沽出 --
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祥益地產分行經理林英傑表示，日前促成屯門恒福花園成交，單位為4座高層B室，實用面積529平方呎，3房2廳，累減$100萬，成交價$580萬，實用面積平均呎價$10,964，稍低於市場價。

-- 馬鞍山峻源首推50伙 --
中信泰富旗下的馬鞍山峻源公布首張價單，涉及50伙，實用面積介乎922至1,428平方呎，價單定價介乎$1,682萬至$2,272萬，呎價介乎$15,374至$19,284，買家最高可享7%折扣優惠。
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