金管局最新公布今年7月住宅按揭統計，反映本港按揭市場明顯轉向。7月新申請按揭貸款共9,212宗，按月減少24%，跌至今年2月以來的5個月新低，當時2月數字為8,125宗。新批按揭貸款額亦按月下跌11%，降至448億元。
整體按揭申請與批出數字雙雙回落，市場反應兩極。一手及二手物業貸款同步萎縮，轉按市場卻逆市反彈。與此同時，傳統拆息按揭比例急跌，定息按揭比例大幅攀升，創下8年多以來新高。數據背後，主要受樓市周期、銀行按揭策略及息口走勢影響。
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內地嚴控走資 一二手按揭齊跌
7月新申請按揭宗數急跌，主因源於內地嚴控資金外流所致。中證監5月底嚴禁境外機構在內地非法提供開戶及交易服務，加上7月1日實施的國務院837號令，將境內居民個人納入對外投資監管框架。連串舉措令市場憂慮資金外流受限，內地買家轉趨觀望。
內地政策直接影響本港樓市，交投急降，一手住宅成交量6月起跌至不足1,000宗。交投萎縮令新批按揭貸款額減少，7月一手市場貸款按月跌14.1%，降至133億元；二手市場貸款亦跌16.4%，降至242億元。買家一般在簽署臨時合約後1至2周申請按揭，7月數字正好反映6月以來的淡靜市況。
銀行推低息定按 轉按逆市創近3年高
整體貸款額下跌，轉按市場卻逆市增長。7月轉按貸款額按月升18.4%至73億元；宗數達1,468宗，連續多月上升，創32個月新高。
轉按活躍主要受銀行策略帶動。近月部分大型銀行為爭取生意，微調按揭現金回贈，並推出低息定按。此外，年初樓市交投增加帶動部分屋苑估值回升，吸引早年以高成數或高息承造按揭的業主，重新估價並轉按套現。
定按息率佔優 比例創逾8年高
7月各類按揭計劃的佔比大變。向來佔多數的拆息按揭，比例由6月的70%跌至61%。相反，定息按揭比例按月急升9%至34.1%，創2018年5月以來逾8年新高。
定息按揭比例上升，主因息率較具優勢。目前市場普遍拆息按揭實際封頂息率介乎3.25厘至4.125厘，視乎銀行及貸款額而定。早前三間大型銀行推出首3年或5年息率低至2.73厘至2.75厘的定息按揭，兩者息差最少約半厘。
由於這批低息定按大多於今年8月底截止申請，不少新造按揭及轉按客戶為減輕供款壓力，趕在限期前鎖定定息。此舉直接推高定息按揭比例，亦帶動轉按貸款額上升。
滯後效應浮現 7月新取用按揭貸款反升
7月新申請及新批出按揭數字雙雙下跌，但新取用按揭貸款額卻按月增加6%至294億元，宗數微升至5,594宗。
數據走勢背馳主要源於物業交易需時。買家由簽署合約、申請按揭至最終提取貸款，普遍需時兩個月或以上。7月新取用貸款增長，正好消化了今年3至5月較為活躍的樓市交投，這批買家陸續於7月完成交易並提取資金。
總結今年首7個月，新批按揭總額約2,737億元，按年升近五成；新取用按揭總額約1,684億元，按年升逾四成，反映期內按揭市場交投整體較去年活躍。
按揭資產質素穩健 加息預期左右後市
本港按揭資產質素保持穩健。截至7月底，未償還按揭貸款總額增至19,635億元。拖欠超過3個月的按揭貸款比率維持於0.11%低位，經重組貸款比率亦接近零。數據顯示，即使預期未來加息，業主還款能力依然穩健，市場整體安全。
未來數月按揭市場走勢將受新盤銷情及息口變化影響。8月多個大型新盤以貼近市價推售，銷情理想，釋放部分購買力，料將帶動8及9月按揭申請量止跌回升。
息口方面，市場預期美國聯儲局未來將會加息。本港銀行同業拆息料會維持高企甚至跟隨向上，進一步削弱拆息按揭的吸引力。預期未來將會加息，買家為鎖定利息開支以減輕未來的供款壓力，對定息按揭的需求預料會持續增加。短期而言，定息按揭比例勢將繼續企穩在30%以上。
