賽西湖大廈95%單位涉僭建 業主不遵清拆令或被「釘契」

講起樓市新聞，近日比較轟動的可以說是北角寶馬山賽西湖大廈95%單位的廚房外牆僭建晾衣露台，屋宇署下令全部清拆，業主申請司法覆核要求推翻清拆令，但最終敗訴。

其實事件已橫跨數年，究竟發生什麼事呢？賽西湖大廈設有15座，提供925個單位，早於1978年已有239個單位僭建晾衣露台，當年屋宇署下令清拆當中224個單位的僭建物。就此情況，業主聘用建構工程師，證明僭建物結構安全，其後屋宇署撤回清拆令。

直至1980年，地政署年建議各涉案業主可補交$1.4萬至$4.2萬地價，申請把僭建晾衣露台納入建築面積，否則就要拆卸僭建物，最終沒有業主補交地價，事件亦不了了之。

去到2018年，大廈已有876個即95%單位僭建晾衣露台，屋宇署在2018至2019年期間發出清拆令，當中有555個單位（涉及615名業主）提出上訴被遭到拒絕，因而觸發今次的司法覆核。

在判決詞中，法官指屋宇署雖曾撤回相關僭建物清拆令，過往特別容忍業主保留違法僭建物，但曾表明不排除日後會執法；再者，案中僅有證據顯示該236個僭建物曾於40年前曾證實為安全，2021年未有提供最新資訊，因此裁定615名業主敗訴，並頒令他們需支付訟費。

是次業主的敗訴，會帶來什麼後果？首先，司法覆核敗訴，即代表清拆令是有效的，業主需要在指定限期內清拆有關僭建物。根據《建築物條例》，任何人無合理辯解而沒有遵從清拆令是嚴重罪行，一經定罪，最高可處罰款$20萬及監禁1年，另外僭建物存在的每一天另罰款$2萬。

因此如果業主沒有遵從清拆令的話，後果可大可小。此外，值得留意的是，如果有買家有意購入賽西湖大廈單位亦要小心。如果被屋宇署通知要清拆僭建物，土地註冊處亦會登記有關問題，俗稱「釘契」。

被釘契的物業不能買賣？非也，這要視乎雙方的協議或意願，但由於被釘契的物業日後轉售不易，價錢有議價空間。此外，銀行為了保障自己，對此類單位的按揭審批採取保守態度，難以批出按揭。不過最終是否成功審批，都要視乎每間銀行的取態，不能一概而論。

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