特长成交期「先住后付」真的有著数？

特长成交期「先住后付」真的有著数？

[28Hse 三地产焦点 第二百五十期 2020年1月1日] 各位亲爱的读者们，先祝大家新年快乐！政府去年推出六项房屋政策新措施，包括引入一手楼空置税（正式官方名称为「额外差饷」）、推出「港人首次置业」上车盘，以及将居屋售价与市价脱勾等。

至今已超过1年了，当中一手楼空置税尚未正式实行，有关修订条例获立法会通过并刊宪后生效。然而，因目前立法会内会未选出正副主席，空置税未必能够在今个立法年度审议。

时常听到空置税一词，实施后可盘活大量空置单位，可令楼价暂时冷却，甚至回落，但一直只闻楼梯响，这究竟是什么呢？有关修订针对空置的一手楼，会要求发展商每年向政府申报单位的使用情况。

当单位获发占用许可证，即「入伙纸」达12个月或以上、未售出亦未有出租多于6个月的单位，便会被视为空置单位，发展商须就此缴付空置税，徵收率划一为目标单位应课差饷租值的两倍。

空置税立法将至，有发展商加快推盘节奏，务求在空置税前清货；有的将单位转换为服务式住宅，或者以「先住后付」形式以避免要缴交费用；也有发展商会拖慢建筑进度，以免单位过早获得入伙纸。

相比之下，大多发展会选择以「先住后付」去拆招，新近长实旗下的马鞍山星涟海亦是如此。项目预计关键日期2018年6月30日，现时尚馀20伙大宅，为配合开售，发展商推出「先住后付」计划─ 「SUPER-1090」付款计划。

根据计划，买家可于签署临约后180天内支付20%楼价，便可率先入住单位，至于馀下的80%楼价，则可延期至临约后545天内支付，期间不须缴付占用许可费用。

如有需要，买家可进一步申请延迟成交及缴付成交金额馀款至临约起计1,090天（即差不多3年），惟买家须再多缴付成交金额5%，以及于期间缴付每季占用许可费（相等于成交金额0.75%）和其他费用。

表面上看，采用「先住后付」付款计划，买家只需付少量首期、缴交占用许可费就可以入住新楼，究竟这是著数的事，还是糖衣毒药？而且有什么需要特别注意呢？

事实上，此计划主要是针对换楼人士，可押后新屋供楼时间，为业主提供多几年时间将旧居卖掉。话虽如此，换楼客在买入新单位时，等于持有第二个物业，需缴付15%印花税，并要在签署正式买卖合约时交予律师楼。

如果业主想退税亦不是没有方法的，就是在一年内卖出旧有物业，以「一换一」手法换楼才可申请退税。由此可见，为了悭税，过渡期实质只有1年，并不会有3年那么长。

另一方面，计划有不少魔鬼细节，如单位在成交期内可不可以出租或转售、发展商有没有权要求买家提早偿还贷款馀额、占用许可费用可否作为日后找清楼馀额之用等，买家需要份外留神。

买楼是不少香港人的目标，为了吸引买家入市，发展商会推出不同的优惠折扣及付款计划。选用付款计划前，买家应仔细留意细则，以免反而构成沉重的财政压力。

中原城市领先指数(CCL)最新录得177.71（反映2019/12/16至2019/12/22 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.82%，较上年同期上升1.92%。

4个分区中，只有新界(东)区录得升幅，新报188.53，按周上升0.38%，较上年同期上升4.14%。反之，港岛区跌幅最多，最新录得187.81，按周下跌1.99%，较上年同期上升2.99%。而九龙及新界(西)区录得轻微跌幅，分别录得174.17及161，较上年同期分别上升0.75%及1.54%。

-- 马鞍山迎海低层户 成交价$867万 --
世纪21奇丰物业岚岸分行经理林成丰表示，新近促成马鞍山迎海成交，单位为1座低层F室，实用面积548平方尺，2房连储物室间隔，原开价$880万，后减至$867万沽出，实用面积平均尺价$15,821。

-- 屯门泽丰花园高层户 $525万获承接 --
祥益地产区域董事林伟光表示，新近录得屯门泽丰花园2座高层H室，实用面积579尺，3房，拥开扬景观，减价$15万至$525万（自由市场价）获承接，实用面积平均尺价$9,067，属市价成交。

-- 北角景兴阁3房 $760万沽出--
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近录得北角景兴阁成交，单位为低层A室，实用面积498平方尺，3房连套房，座向北面享楼景，原叫价$820万，后减至$760万沽出，实用面积平均尺价$15,261。

-- 屯门景峰花园2房 $376.8万易主--
祥益地产营业董事胡志伟表示，日前录得屯门居屋景峰花园3座中层D室成交，实用面积400平方尺，2房，获区内首置客以$376.8万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$9,420。

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