金管局最新公布今年7月住宅按揭统计，反映本港按揭市场明显转向。7月新申请按揭贷款共9,212宗，按月减少24%，跌至今年2月以来的5个月新低，当时2月数字为8,125宗。新批按揭贷款额亦按月下跌11%，降至448亿元。
整体按揭申请与批出数字双双回落，市场反应两极。一手及二手物业贷款同步萎缩，转按市场却逆市反弹。与此同时，传统拆息按揭比例急跌，定息按揭比例大幅攀升，创下8年多以来新高。数据背后，主要受楼市周期、银行按揭策略及息口走势影响。
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内地严控走资 一二手按揭齐跌
7月新申请按揭宗数急跌，主因源于内地严控资金外流所致。中证监5月底严禁境外机构在内地非法提供开户及交易服务，加上7月1日实施的国务院837号令，将境内居民个人纳入对外投资监管框架。连串举措令市场忧虑资金外流受限，内地买家转趋观望。
内地政策直接影响本港楼市，交投急降，一手住宅成交量6月起跌至不足1,000宗。交投萎缩令新批按揭贷款额减少，7月一手市场贷款按月跌14.1%，降至133亿元；二手市场贷款亦跌16.4%，降至242亿元。买家一般在签署临时合约后1至2周申请按揭，7月数字正好反映6月以来的淡静市况。
银行推低息定按 转按逆市创近3年高
整体贷款额下跌，转按市场却逆市增长。7月转按贷款额按月升18.4%至73亿元；宗数达1,468宗，连续多月上升，创32个月新高。
转按活跃主要受银行策略带动。近月部分大型银行为争取生意，微调按揭现金回赠，并推出低息定按。此外，年初楼市交投增加带动部分屋苑估值回升，吸引早年以高成数或高息承造按揭的业主，重新估价并转按套现。
定按息率占优 比例创逾8年高
7月各类按揭计划的占比大变。向来占多数的拆息按揭，比例由6月的70%跌至61%。相反，定息按揭比例按月急升9%至34.1%，创2018年5月以来逾8年新高。
定息按揭比例上升，主因息率较具优势。目前市场普遍拆息按揭实际封顶息率介乎3.25厘至4.125厘，视乎银行及贷款额而定。早前三间大型银行推出首3年或5年息率低至2.73厘至2.75厘的定息按揭，两者息差最少约半厘。
由于这批低息定按大多于今年8月底截止申请，不少新造按揭及转按客户为减轻供款压力，赶在限期前锁定定息。此举直接推高定息按揭比例，亦带动转按贷款额上升。
滞后效应浮现 7月新取用按揭贷款反升
7月新申请及新批出按揭数字双双下跌，但新取用按揭贷款额却按月增加6%至294亿元，宗数微升至5,594宗。
数据走势背驰主要源于物业交易需时。买家由签署合约、申请按揭至最终提取贷款，普遍需时两个月或以上。7月新取用贷款增长，正好消化了今年3至5月较为活跃的楼市交投，这批买家陆续于7月完成交易并提取资金。
总结今年首7个月，新批按揭总额约2,737亿元，按年升近五成；新取用按揭总额约1,684亿元，按年升逾四成，反映期内按揭市场交投整体较去年活跃。
按揭资产质素稳健 加息预期左右后市
本港按揭资产质素保持稳健。截至7月底，未偿还按揭贷款总额增至19,635亿元。拖欠超过3个月的按揭贷款比率维持于0.11%低位，经重组贷款比率亦接近零。数据显示，即使预期未来加息，业主还款能力依然稳健，市场整体安全。
未来数月按揭市场走势将受新盘销情及息口变化影响。8月多个大型新盘以贴近市价推售，销情理想，释放部分购买力，料将带动8及9月按揭申请量止跌回升。
息口方面，市场预期美国联储局未来将会加息。本港银行同业拆息料会维持高企甚至跟随向上，进一步削弱拆息按揭的吸引力。预期未来将会加息，买家为锁定利息开支以减轻未来的供款压力，对定息按揭的需求预料会持续增加。短期而言，定息按揭比例势将继续企稳在30%以上。
