从失业率看楼市走势

从失业率看楼市走势

[28Hse 三地产焦点 第二百六十七期 2020年4月29日] 新冠肺炎疫情肆虐，各行各业大受打击，香港失业率一再攀升。根据统计处公布的数字，今年1至3月失业率升至4.2%，较去年12月至今年2月的急升0.5%，创9年来新高。

根据统计，大多数主要经济行业的失业率及就业不足率都上升，升幅较为显著的包括建造业、零售、运输、教育等。当中，餐饮服务及建造业沦为重灾区，失业率分别升至8.6%及8.5%。

以现时香港的情况来看，经济难以反弹，就业状况难以在短期内好转，估计失业率将进一步上升。有学者指出失业率仍未「见顶」，预计今年2至4月失业率或升至5%。

失业率一直与楼价有极大的关系，因此不少人用失业率去看楼市走势。在一般情况下，当失业率持续上升，楼价会有下行压力，经济转弱令买家收入不稳定，因而却步入市，减慢入市步伐，从而对楼价构成压力。

就此，有人整合以往的资料，发现当失业率在短期内升穿5%，属于楼市危险警号。比如说，1997年亚洲金融风暴、2003年沙士和2008年金融海啸，失业率急升，楼价明显下跌。

1997年，失业率1年内升至6.4%，楼市下跌20%；2003年，失业率高见8.6%，楼价累积下跌超过60%；2008年，失业率为5.5%，楼价急跌17%，其后反弹至上升29%。

无可否认，失业率未能完全反映现时香港的真实状况，因为数据没有包括停工、被迫放无薪假的雇员，再加上政府延长限聚令及停业令等措施，估计之后的失业情况更为严重。

由过往历史可见，当失业率高于5%，楼价就会大跌。那若然香港下一次公布的失业率高于5%，是否意味著楼价会出现调整、整体楼市徐徐向下，是买家入市的好时机呢？

不少专家都会为楼市作出预测，当中，仲量联行最新公布《住宅销售报告》指出，随著新冠肺炎导致经济活动暂停，对环球以至香港经济的打击将在所难免。鉴于疫情持续时间不确定，市场下行风险偏高，该行预测2020年楼价下跌10-15%。

笔者没有水晶球，难以断言未来楼价一定跌，但根据现在的情况来看，后市存在众多不明朗因素，对楼市有冲击，楼价会下跌。因此，有足够经济及负担的能力的买家，可考虑看准时机入市。

切记买楼是长线的投资，现阶段买楼要相当审慎，必须确保自己有足够经济及负担的能力，才好在风高浪急之际入市，否则工作性质不稳定，一旦被迫放无薪假，甚至成为失业大军，供楼自然成为沉重的负担。

中原城市领先指数(CCL)最新录得175.68（反映2020/04/13至2020/04/19 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.47%，较上年同期下跌4.10%。

当中，只有新界(东)区录得跌幅，按周下跌0.03%，新报189.85，较上年同期下跌1.60%。而港岛区升幅最多，最新录得184.1，按周上升0.89%，较上年同期下跌4.41%。而九龙及新界(西)区均录得升幅，分别录得174.29及159.83，按周分别上升0.81%及0.46%，较上年同期分别下跌4.70%及3.20%。

-- 沙田滨景花园低层户 $625万沽出 --
世纪21奇丰物业第一城分行经理袁丽诗表示，新近促成沙田滨景花园成交，单位为3座低层F室，实用面积394平方尺，2房，外望园景，原叫价$685万，减价$60万至$625万沽出，实用面积平均尺价$15,863。

-- 屯门豫丰花园2房 $510万获承接 --
祥益地产区域董事袁思贤表示，新近促成屯门豫丰花园10座中层G室，实用面积450平方尺，2房，获区内首置客以$510万购入，实用面积平均尺价$11,333，属市场价成交。

-- 将军澳富丽花园2房 成交价$605万--
世纪21物业(将军澳)分行经理黄永佳表示，新近录得将军澳富丽花园成交，单位为1座中层H室，实用面积410平方尺，2房，望内园及池景，原叫价$650万，减价$45万至$605万获承接，实用面积平均尺价$14,756。

-- 屯门兆康苑3房 $536万易主--
祥益地产营业董事胡志伟表示，日前录得屯门居屋兆康苑A座中层1室，实用面积534平方尺，3房，减价$14万，获区内客以$536万（自由市场价），实用面积平均尺价$10,037，属市价成交。

-- 大潭红山半岛C区上载楼书 --
由华懋集团发展的大潭红山半岛C区项目，刚上载全新楼书至一手销售资讯网。项目提供42座洋房，由项目棕榈径56号至78号、97号至127号洋房，及松柏径108号至134号洋房组成。 洋房面积由2,584至2,949平方尺，全数洋房连天台，而部分洋房更设有花园。华懋集团销售部总监吴崇武表示，该期尚馀17座待售洋房，最快会于5月以招标形式推出市场。

三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。