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在香港購買由公司所持物業

在投資物業時,印花稅可能是最重要的額外成本,所以往往亦是買家在購買任何物業時的首要考慮因素。為減低印花稅,部分買家會選擇購買由公司持有的物業,但這種做法有利亦有弊。潛在買家及投資者必須先權衡利弊。

優點:減低買家印花稅,並可靈活轉售

在香港購買住宅物業必須繳交印花稅。特別是對於非首置買家、非本地居民個人買家及公司買家(即使公司擁有人是香港永久居民),印花稅尤其高昂(或佔總額的30%)。另一方面,若購買香港公司股權的話,印花稅則低至其市值或代價的0.2% —— 買家是否本地居民、是首次置業還是已經擁有多個物業並不重要。政策方面對於持有物業的公司的股權轉售沒有任何限制,亦不會額外徵收印花稅。然而,若在購入住宅物業後三年內轉售的話,則一般須繳交10-20%的特別印花稅(SSD)。

優點:賣家受益

賣家在出售由公司持有的物業時,叫價一般會高於市場上的物業。在目前的稅制下,買賣雙方均可省了一部分印花稅,做法亦算合理。對於由公司所持物業的擁有人,除了在三年內出售物業時可以免受SSD限制外,亦較容易轉讓資產(例如轉給繼承人等),有利稅務規劃。因為公司股權出售/轉手需要繳交的印花稅比直接進行物業轉手低得多。

缺點:風險、責任、較深入盡職調查及較高法律費用

若你購買一家公司(由公司持有物業),你的責任則不只限於與物業相關的責任。你需要對公司擁有的資產和負債,包括公司可能擁有的任何債務負責,所以公司轉手的買賣協議中包含大量擔保和保障條款。若物業由海外公司,例如英屬處女群島(BVI)公司持有的話,法律風險甚至可能更高。因此,盡職調查所需的法律費用和時間往往比直接購入物業所需的較多。

缺點:無法取得按揭貸款

直接購入物業和以公司名義購買物業的另一個主要分別在於,後者難以(甚至無法)取得按揭貸款。鑒於上述隱藏責任的風險較高,銀行一般不會為公司買賣提供按揭貸款。因此,透過公司購買物業的話一般須以100%的現金支付,除非買家可以其他資產進行間接融資。

缺點:年度報表及持續費用

公司必須遵守特定的法定要求,包括任命公司秘書及審計師、向稅務局提交年度報表以及被購入公司的司法管轄地相關的其他報告要求等。直接購買物業則沒有這樣的年報要求,亦可節省相關成本。

權衡利弊

購買公司持有的物業有幾個優點,尤其在節省印花稅方面。但是,這種做法還存在其他風險和持續費用,並需要以現金完成交易。相對優勢和利弊權衡亦要視乎政府推出的降溫措施,但這些措施或會隨時間改變。所以到底哪種才是最佳做法,如生活中許多事情一樣,並無單一的「正確答案」。

若你正在考慮購買由公司持有的物業,最佳策略是將短期和長期因素都考慮在內,並諮詢在這方面較有經驗而又可信的律師,因為他們的角色及意見非常關鍵。