人氣博客

印花稅「辣招」或暗示香港樓市重拾信心

本港樓價由2016年至2018年中累升近五成後,這個全球最難負擔的樓市在過去六個月終於出現約9%的輕微調整。無論是去年六月推出六項房屋政策新措施、中美貿易局勢緊張、加息、股市大幅波動等都動搖市場信心,令第三及第四季成交量大幅下降。而財政司司長陳茂波最近亦宣佈政府暫無計劃放寬樓市降溫措施(俗稱「辣招」)。若細看「辣招」背後的成交數據,能更進一步了解內地買家的近期活動以及市民對樓市前景的信心。

中國內地買家比例較低

買家印花稅(BSD)針對非本地居民買家及公司買家所徵收的15%稅率,旨在遏制主要來自國內買家的海外投資需求。據稅務局統計,BSD在2018年錄得3,529宗成交,僅佔全港住宅物業成交的6%。該數字與2017年相若,亦顯示內地買家(至少從官方數字上看)對香港樓市需求的影響比很多人想像中要小得多。

持多個物業的投資者情緒轉差但維持穩定

雙倍印花稅(DSD),即對已擁有另一住宅物業的買家徵收15%印花稅,反映較大、較活躍投資者的情緒。由於投資者積極「入貨」,2016年須繳付DSD的物業成交共錄得15,913宗,佔總成交的29%。然而,隨著投資者變得更加謹慎,須繳付DSD的物業成交於2017年大幅下跌五成至8,096宗,只佔總成交的13%。有趣的是,儘管在2018下半年出現大量「壞消息」,較有經驗投資者的活動僅為少幅度下降,共錄得7,152宗成交,顯示市場尚有一定信心。筆者預計,較活躍的投資者今年將再度入市,尤其當樓價像許多市場人士預期般再下跌5-10%。

未出現系統性危機跡象

額外印花稅(SSD)稅率最高為15%,若物業在購買後三年內出售便須繳付。這類成交僅佔2018年住宅物業總成交的1%。假設業主只會在不得已的情況下在三年內轉售並支付SSD,顯示去年並無出現拋售情況,反映市場普遍資金實力較充裕。

潛在買家的前景

2018上半年本港樓價創下歷史新高,稅務局的數據顯示,政府的物業印花稅稅收亦於去年創下歷史新高,達367億元。儘管下半年樓價和成交量均回落,但上半年的活躍程度令2018年「辣招」整體稅收較2017年多。

若2019年的成交量和樓價進一步回落,政府的印花稅收入必定下跌。然而根據最新估計,印花稅收入僅佔政府總收入的6%,若政府的其他收入(如利得稅等)亦一同下降,令政府產生壓力,或會放寬樓市措施以增加成交量,進而帶來更多稅收。筆者認為雖難以於2019年發生,但值得關注。

若政府真的放寬樓市降溫措施,預料只會逐步放寬,避免投機炒賣帶來的上行壓力捲土重來。但上述所顯示香港本地業主普遍穩定,任何放寬「辣招」的措施或導致一窩蜂湧入市場。考慮在未來幾年投資物業的買家應該做好準備,靜待市場進入新一輪的上行周期便迅速行動。