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為何二手物業成交價反覆不定?

筆者早前曾預計,由於有大型發展商領頭減價,其他一手物業開售價將有下調壓力。近日,就有發展商趕緊在新的一手規管條例實施前,減價速銷,但成效如何,仍待觀察。尤其是現時二手屋苑同時出現破頂及低市價成交,可能令購買力轉移至二手尋寶。筆者今天就分析一下,為何樓市成交價何以大幅波動。

大多數買家賣家,在開價及議價之前,都會參考銀行估價、鄰近單位成交等因素,其次就是單位設計、景觀和未來區內發展等。前者是客觀的數據,後者則是較主觀的依據。當現時二手市場成交淡靜,加上銀行加息,連銀行估價都可以因為風險因素,出現超過5%的估價差幅時,買賣雙方議價時,就少了很多客觀指標。以往,大型屋苑每月成交過百,單位流轉率超過一成,一個月內都可能出現幾宗鄰座、相同樓層、相同座向而面積相約的成交,成交價相差一般只有2%。



現時,同一屋苑,一個月內可能只有幾種成交,樓層座向面積亦各異,結果,雙方議價都只是「估估下」。偶而,業主開價進取,遇著準買家資金充裕,又很希望在該區置業,於是買下某一個單位,成交價就容易創新高;反之,沒有成交,沒有太多人睇樓的屋苑,業主就可能由心雄變心淡,連落多口價,由高於市價的叫價,最終變成低市價5至10%出售。

成交海鮮價,最大的問題是在於買賣其中一方可能感到「蝕左」。試想想,作為買家,特別現時用家主導,單位買貴幾十萬,心裡一定不好受。作為賣家,單位賣平了,會覺得「蠢左」。簡言之,成交量不足致市場錯價,代理佣金損失事小,但買賣雙方的損失則是數以十萬,間接令交易不公平。因此,還望有關當局盡快糾正現時樓市不健康的局面,才能真正幫助市民置業,讓樓市健康發展。

刊登日期: 2013年4月20日