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2013年的發展新勢頭

2013年的發展新勢頭綜觀本地及環球形勢,2013年將是欣欣向榮的一年。香港和中國的新領導層順利交接;另一邊廂,奧巴馬的連任有助於穩定局勢;普遍對歐洲市場的憂慮也稍為緩和;再者,低息環境有望持續。因此,經濟分析家均預測全球經濟將穩步復蘇。

踏入2013年,本港將會出現新勢頭。由於傳統熱門地區的物業供應緊張,焦點勢將轉移到其他地區。寫字樓方面,受惠於經濟向好,租務需求會增加。不過,大部份租客或會轉投九龍東、港島東等地區,故其租務表現可望超越傳統熱門地區。此外,寫字樓空置率下降亦對租賃市場有利,惟截至2012年底,被視為火車頭的中環區空置率卻高達(4.9%),預料要到2013年下半年整體空置率才會有所改善。

至於商舖市場方面,則同樣看好非核心地區的發展。商舖空置率下降,帶動租務市場的復蘇,舖租將會延續2012年的升勢,繼續上揚。預計非核心地區 ─ 尖沙咀、中環、銅鑼灣的周邊地區,及沙田、元朗、上水及屯門等急速發展的新市鎮 ─ 會有突出的表現。

這些高增長的新興熱點,將會成為住宅物業投資者的資金避難所。仲量行區域董事兼市場主管Ben Dickinson表示:「我們留意到2012年已多次出現大宗的寫字樓交易,姑勿論它與針對住宅市場的新印花稅是否有關。我相信再過一段時間,資金將流向寫字樓市場。」JLL董事總經理Joseph HP Tsang則相信有不少住宅物業投資者正轉移資產:「部份原因是BSD,但最主要的是投資者看出政府銳意為樓市降溫,增加了投資住宅市場的風險。」

JLL相信2013年的住宅價格會維持平穩,成交量依然疲弱。由於住宅供應有限,非核心地區的物業將會大受追捧,但需要留意,政策依然是住宅投資的最大風險。Tsang指出:「政府自兩年前首次推出SSD後,便時有壓抑樓市的動作,當中包括降低貸款與估值比率、延長SSD及徵收BSD,這些措施均對樓市構成影響,打擊買家的入市意欲。」

不過,Knight Frank大中華研究部主管Thomas Lam則對今年市況前景樂觀。「雖然市場內外仍存在著不少所謂的不穩定因素及風險,但我的看法還是較正面的。由現在至農曆新年,因BSD的關係,很多買家都會採取觀望態度。但我相信它的影響不會一直持續下去,我估計約3至6個月後,一切便會恢復『正常』。雖然有部份投資者已轉投非住宅物業,但若果6個月內市場沒有太大變動,相信他們會重返住宅市場。」

Colliers International董事總經理Richard Kirke認同新稅項對市場有一定的影響,但他質疑政府有否預計會出現資金流向商務市場的現況。他說:「政府壓抑樓市泡沫,卻令泡沫流向商務物業市場。」雖然商廈及商舖價格已急速上升,但投資者仍相信有上調空間。另一方面,假若住宅價格最終下調15%,該下調的價格便足以讓買家抵銷BSD所衍生的額外稅項,那麼BSD便會變得毫無意義。Colliers住宅銷售部執行董事Ricky Poon同意跌市只屬暫時性:「下跌將持續多久,取決於業主何時願意減價放售。目前,買家正等待著價格調整。」

雖然市場意見出現分岐,但對2013年的整體預測並不差。Tsang預期隨著經濟及「外圍環境」漸趨好轉,租務市場表現亦會有所改善。他又說:「事實上,外圍環境對香港並沒有甚麼影響。」正如Kirke所言:「本港的低息環境將延續至明年,我們有聯繫匯率,除非出現突如其來的變動,否則今年仍會維持低息。住宅需求減低,自住買家或長線投資者主導市場,反映出政府對住宅市場所採取的措施已見成效。當政府看到息口向上,這些措施的作用便會相應減低。」至於Poon則相信市況前景取決於銀行的信貸政策。「業主的態度有望軟化,未來3至4個月內或會下調價格,到時候買家便會開始議價。」他說。

不過,Engel & Volkers香港主管Chris Liem的預測較為大膽。「事實上,我是看好物業市場的。綜觀各種宏觀因素─ 美國熱錢流入;去年備受關注的歐債危機已得到著手處理;中國領導層亦順利交接─ 這些都是對市場有利的消息。考慮到美國、中國的增長,以及歐洲的結構性改革,我對經濟前景感到樂觀。」可見,各大經濟分析家均對2013年的經濟發展感樂觀,但說到底是否如大家所想,且看今年的發展走勢吧。