樓市快訊

西澳發展大觀

西澳發展大觀有些人會說它隱蔽、偏遠,它卻是澳洲西岸首府-柏斯(Perth)。這個擁有約200萬人口的地方是澳洲第四大城市,亦常被喻為是澳洲最美麗的城市。儘管如此,它卻甚少引起投資者注意。

一如大多數被英國殖民統治的城市,柏斯的發展初期是為對抗二戰期間的法國及荷蘭軍隊,後來因當地出現掏金熱潮,才逐漸發展成一個經濟繁榮的城市。時至今日,柏斯及其他澳洲主要城市均獲列入全球最理想的居住城市。柏斯除了擁有全球最大的市區公園-國王公園 (Kings Park)外,同時亦糅合藝術場館、優質院校、完善運輸網絡和醫療基建,連接印度洋的優美海灘亦近在咫尺。除此之外,柏斯亦是世上最受歡迎的火車旅行終點站之一。

根據西澳房地產研究所 (Real Estate Institute of Western Australia) 2012年第三季度數據顯示,柏斯的獨立房屋價格較去年上升2.2%,租金回報更多達14%增長。獨立房屋價格的中位數徘徊在50萬澳元的水平(約400萬港元),而住宅單位價格的中位數則約為40萬澳元(約320萬港元)。另一方面,IP Global第四季度的物業分析表示,西澳資源豐富,預料柏斯將會有可觀的經濟增長。由於當地的採礦業和周邊經濟極具潛力,相信柏斯的住宅物業市場將持續上升。根據IP Global市場調查,柏斯的住宅樓宇售價增長達13% ,而租金則上升超過20%。

柏斯究竟有甚麼吸引力,能夠超越悉尼和墨爾本等主要城市,獲得投資者的青睞?當中因由,可參考用作衝量投資熱點的經濟數據。根據最新公佈的2012澳洲城市報告,在2008至2012年間,柏斯的勞動力參與率 (Labour Force Participation Rate)增幅在全國主要首府中排行最高。IP Global的創辦人兼執行董事添.梅菲 (Tim Murphy)稱,「雖然柏斯的物業價格與租金增長表現強勁,但當地現時的房屋價格仍較悉尼和墨爾本相宜。柏斯既是西澳首府,亦是交通樞紐,考慮到柏斯強勁的經濟基礎,我們認為這個城市極具增長潛力,相信當地的採礦業可繼續維持該地以至全澳洲的GDP及就業增長。」

受惠於澳洲的整體增長,加上印度和中國兩地持續發展大型建設項目,預計澳洲採礦業可保持穩健增長。正如梅菲指出,柏斯具有相對平穩的就業率,可維持穩定的住屋需求,租金回報因此相當可觀。他補充:「房屋供應短缺令到樓價及租金持續增長,當中以大型住宅項目的短缺尤其嚴重。柏斯目前是人口增長速度第四高的城市,在過去十年,柏斯每年的人口增長達2.4%,遠高於悉尼、墨爾本以至全國的增長率。在供應短缺下,柏斯的空置率遠低於悉尼和墨爾本 (截至2012年9月下降1%)。 綜合以上因素, 儘管柏斯的租金比率去年增長高達20%,直至現在仍有上漲空間。「過去三年,柏斯的大型住宅項目新增比例在各主要城市中排行最尾……由於房屋建設工程的進度緩慢,預計於短時間內市場的房屋供應仍然不足,因此我們預料租金將會保持強勁增長。」

過去數年,柏斯以至澳洲均發生了一些有損其國際形象的事件,當中包括有法國遊客在墨爾本的公共火車上遭到騷擾,以及2005年的種族衝突。不論這些事件是否屬實,亦已令遊客和投資者對當地留下負面印象。儘管澳洲是世界上最開放包容的國家之一,但這些不快事件或會對投資有一定的影響。梅菲則認為:「從投資者的角度,收入和資金增長才是最重要的考慮要素。這些事件或會對當地旅遊業或零售業造成短期的經濟衝擊。然而,房地產投資者應著眼於宏觀經濟前景,以及長遠的市場供求和發展趨勢。明顯地,以上兩方面均反映出當地投資相當可觀。」