樓市快訊

分析RICS環球物業測量新標準



在晚飯或酒會場合聊天,總會東拉西扯說到居住問題,假如談話的人分別來自澳洲、加拿大、英國及香港,當比較租金或售價高低時,便會發現各人慣用的尺寸標示不盡相同;同是500平方呎面積,對他們來說,概念上有很大出入。這種因量度單位差異所造成的混亂,對於租客、置業者及投資人士,帶來相當的不便。

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訂立相同的量度單位,如長度、溫度、感光度及時間單位,是為了在不同社會之間建立共識。有了統一標準,即使到世界各地買鞋子或褲子,也可輕易選擇自己的尺碼;但有趣的是,像物業買賣這種大額交易,直到近期才有較權威的標準。

為了幾平方呎(或平方米、萊、坪)而你爭我奪,看似錙珠必較,但若套用在不同地區的商廈及住宅上,可以是天壤之別,隨時會因此招致損失,或因面積的爭拗而引起訴訟。因此,英國皇家特許測量師學會(RICS)就樓宇面積的量度標準訂出環球指引,協助買方、賣方、業主、租客及投資者進一步了解物業的實際面積,以統一的量度單位溝通。

在2014年,單是環球商廈市場的交易金額約值1萬億美元;同年,RICS草擬《國際物業測量標準—商廈物業》(IPMS: Office Buildings)。根據仲量聯行2016年的《全球房地產透明度指數》,「簡單來說,該測量標準要求全球商廈採用同一量度單位。」英國皇家特許測量師學會的所有成員,須於測量商廈時採用該標準,部分政府及物業持有人對此予以支持。「地產界認同有必要加強業界透明度,統一的標準可帶來新的市場機遇,而且對整體社會有利。」

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去年9月,RICS制定了《國際物業測量標準-住宅物業》(IPMS: Residential Buildings),就住宅樓面面積採用同一測量標準,以全球性統一單位標示。

RICS研究顯示,不同地方的住宅物業測量方式大相逕庭,公寓的量度差別多達27%,而住宅更高達58%,原因在於有否把陽台、露台、天台、車位、花園或泳池面積計算在內。在墨爾本,公寓以平方米為單位,卻沒規定要列明尺寸,但獨立屋必須標示;多倫多則以平方呎為單位,計及陽台面積,而墨爾本卻不包括在內。另外,在紐約售樓,需要提供總樓面面積及尺寸,不包陽台面積;倫敦須以公制及英制來標示樓面面積及尺寸,不包陽台面積,但公寓卻毋須以平方呎標示。

上海僅以平方米標示樓面面積及尺寸,別無其他資料。北美洲、亞洲及中東均會列出房間、走廊及入牆櫃的獨立面積,歐洲卻甚少提供。多達44%的亞洲公寓,把室內牆壁列入住宅面積,在大洋洲亦佔14%。至於如何測量,各地之間也沒有既定準則,主要透過曲尺、雷射測量儀及結構圖則顯示。香港傾向採用後者,惟RICS表示,這會令發展商有機可乘,透過豁免樓面面積將樓宇規模加大,把部分面積納入銷售面積,藉此提高
利潤。

業主與投資者獲知的誤導性資料,最終令真實與標示的樓面面積不符,對於樓花買賣有很大影響。本港樓市目前以一手銷售主導,居於海外的香港買家主要透過樓花作物業投資。RICS認為測量差異亦會造成租金及管理費的爭拗。

因此,RICS的標準對香港投資者與買家來說是好消息,現時業界採用「建築」及「實用」面積來表達物業的面積。RICS標準目前屬於自願性,僅有RICS會員執行,IPMS需要全球的地產從業員廣泛採用,才可達致成效。RICS現時正為零售及工廈物業訂立測量標準。

IPMS如何影響住宅市場透明度,現階段言之尚早,但RICS對新標準充滿信心。RICS香港分會主席Clement Lau表示:「我們預計這個標準可獲全球廣泛採用,期望每位從前員多認識這個新指引,把IPMS應用到工作層面上。」

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