樓市快訊

加拿大推出樓市降溫措施



加拿大跟隨澳洲及其他管轄區域推出樓市降溫措施,減少外國熱錢湧入

加拿大雖未及澳洲樓市般熾熱,但當地樓價近期飆升,超出市民負擔水平,其中以多倫多及溫哥華最為明顯,迫使聯邦政府推出新一輪的需求管理措施。聯邦政府在今年十月收緊按揭貸款要求,而外國人轉售物業必須繳付資本增值稅。聯邦財政部長莫奈(Bill Morneau)頒佈新措施時表示:「我相信房市整體上來說是穩定的,但我希望確保我們有積極評估和處理潛在風險的因素。」

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如箭在弦

隨著卑詩省政府(BC)向海外買家徵收15%物業轉讓稅,不少人相信安大略省(ON)將會跟隨,但有團體向安大略省議員要求不要效法卑詩省政府(自新例實施,當地銷售按年下跌26%)。聯邦政府未有因省級的決定採取任何行動,但加拿大首都渥太華正準備處理外資炒賣及高槓桿貸款等問題。多倫多Forest Hill Real Estate營業員Jennifer Kay Chan表示:「政府利用這些措施為樓市降溫,特別在溫哥華及多倫多市場,至於措施對樓盤量及售價有何影響,則要再觀察數月時間。」

自今年10月17日起,投資者或買家經加拿大銀行融資,須接受利率壓力測試。現時首期未夠兩成的樓按貸款,須申請加拿大按揭及房屋公司(CMHC)提供的房屋貸款保險計劃,以保障融資機構的穩定性。新政策下,兩成以上首期的樓按貸款同樣要接受這類測試。按揭經紀Amina Mohamed表示:「買家須接受加拿大中央銀行5年利率的壓力測試,現為4.64%,是加拿大六大銀行標示利率的平均值。另外,買家每年的按揭還款額,不得超過其家庭年收入的39%。」

Jennifer推測:「有關的按揭修訂及壓力測試,削弱買家特別是首置者的購買能力約兩成。當局出手管制買家的融資安排,以防債務違約,屬良性干預。」



壓抑炒風

另一方面,非當地居民不能以主要居所為由獲豁免繳付增值稅。目前,因售賣主要房屋而獲利屬免稅項目,無須申報為收入;有關豁免仍然生效,但自今年起必須申報有關收入,而且只有加拿大居民才可享有這項免繳增值稅優惠。Mohamed表示:「是次修改可阻止海外買家聲稱出售主要居所而獲豁免。雖然未足以證明條例被濫用,但考慮到來自海外特別是中國買家的成交量與日俱增,當局有意整治這種風氣。」

The Globe and Mail在九月做的一份調查提到,現行法律執行力度不足,很大程度助長了炒風。地產律師Bob Aaron認為新修訂有效打擊逃稅,他向CBC提到:「許多買家報稱自己出售的是主要居所,事實卻不然,新措施不單填補了漏洞,更優化了現行法例。」

對於在加拿大持有物業的外籍居民,新修訂並沒有影響他們的評稅方式。Jennifer補充:「新措施確保了物業已申報,減低逃稅的可能性;只要符合正常的申報程序(包括申報出租或投資物業為非自住物業,繳付租金收入稅等),便不會對這些外籍人士構成影響。」

修改在即

聯邦政府現規定價格低於100萬加元(港幣570萬)、按揭年期少於25年的物業,其借款人必須購買房屋貸款保險,有關規定將會進一步收緊,以降低合資格人士數目,最終可減低金融風險及控制樓價。另一方面,渥太華將於短期內展開諮詢,研究可否讓六大融資機構(加拿大皇家銀行、加拿大帝國商業銀行、滿地可銀行及其他等等)分擔債務違約風險。現時有關風險全由國有企業CMHC獨力承擔。對納稅人而言,這是好事,但貸款人因要承擔更多風險,可能會提高利率,最終也因為利率上升而降低全國債務違約的機率。

投資者仍在等待曙光。Mohamed表示:「我們都是專業人士,不會因此停下來,一切如常運作。」至於安大略省政府會否採取嚴厲手段為當地樓市降溫,將成為市場焦點。「政府大有可能再出新招,但無論如何,我們還是要靈活應對。」