樓市快訊

香港買樓與租樓之取捨



租樓還是買樓?這是兩碼子的事,單是價錢已至少相差一百倍。自樓市需求管理措施及收緊按揭政策生效以來,高企的樓價只有輕微調整,買家設法在市場上找較細面積的上車盤,或索性轉買為租。

若樓市辣招維持不變、樓價及租金緩和、加息機會減低,及供應量逐步增加,這樣的條件下,租好還是買好?一如所料,萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅婉轉回應:「這要視乎情況。」

「首先要視乎他是自住買家還是投資者,如果是後者,在現行稅制,回報並不理想。若買樓自住,如果樓價現時未夠吸引,租樓是不錯的選擇。第二,亦要視乎買家是否有能力支付現行規定的四成首期。若不可以的話,那就要租樓。目前樓價高企,不是人人付擔得起中心商務區一帶物業,租屋反而有更多地點可選。」

一視同仁?

香港人無論是家庭或個體戶,傾向買樓多於租樓,買樓的欲望令樓市熾熱,迫使政府及金管局推出措施壓抑樓價,惟成效未見顯著,市民的評價好壞參半。上環一位不願透露姓名的地產經紀表示:「四成首期對一般家庭要求太高,即使有兩份不錯的收入,也難以負擔。假設一年的收入有200萬,亦不足支付一個價值600萬單位的首期。可想而知,中下階層更難付擔。」

若香港人傾向租樓多於買樓,情況可能會好很多。東京及柏林等熱門投資市場都是以租賃為主,少有出現負擔能力問題。租樓亦確實有好處,例如流動性高、財政壓力較低、所承受的責任亦不太大。高力國際去年底曾預測租務市場走勢,今年6月表現跟之前預測大致相同:豪宅租金回報漸由4%上升到5至8%。根據萊坊數據,預計今年中小型住宅租金下調10%,但這不表示租客市場的形成。仲量聯行中期樓市報告則指出:「豪宅市場的出租單位供應及空置率增加,對租客的議價能力將會越來越有利。」

入市優惠

另一邊廂,買樓是真正擁有自己的家,穩定性高,長遠更可享資本增值(這是幾乎肯定發生)。住宅銷售較去年同期大減38.8%,在交投淡靜的市況下,發展商為吸引買家買新樓,採取優惠策略,例如提供8成貸款
(如滿名山、天鑄2期、海天晉),有些更高達95%,優惠將陸續有來。仲量聯行相信:「一些發展商或會把新落成的銷售單位出租。」

第一太平戴維斯(香港)顧問Richard Elms指出:「目前樓市去向未明,正當人人預測今年跌幅有10至15%,樓價卻有止跌回升的跡象。不少準買家考慮到市場將推出新一輪供應(由現在到2020年預計有108,000個新單位),暫且轉買為租,看準機會入市。買樓其中一個主要理據,就是以月租或更低的價錢,同時換來資產及擁有權。至於加息之說,到現時也不過只聞樓梯響。」萊坊在五月市場報告中提到:「聯儲局預計在2016年加息25至50個基點,但這對按揭還款能力的影響輕微,所以本港樓價不太可能有顯著下跌。」

「租客得不到真正的保障,這是在香港租樓的一大弊病。」

灰色地帶

香港能夠成為投資熱點,其中一個因素是法制完善,透明度高。在本地買樓,雖然手續繁複,更要面對一些歷史遺留下來的政策,但勝在法例清晰,合約具法律效力。然而,談到租樓,情況卻可能不同。

除了首期成數高、政策傾向保障銀行利益,以及難向銀行申請按揭外,那位居於美國多年的上環地產代理指地產監管機構管理不善,以致發展商要跟足規定辦事,業主卻有灰色地帶可走。

「租客得不到真正的保障,這是在香港租樓的一大弊病。業主的權力凌駕於租客,租客每隔數年或每年搬遷一次的情況屢見不鮮,這也無可奈何。雖不是所有業主也會濫用權利,但問題畢竟存在,仍未有解決方法。」

回到租或買的問題上,高力國際研究諮詢團隊資深主管Joanne Lee回應指現時市場穩定,無論租或買都有需求。她解釋:「住宅樓價已從當時的九月高位下跌11%,我們相信樓市正逐步喘定,原因是負擔能力偏緊,供應增加,以及加息將至,樓市有可能在2018年下半年軟著陸。就現階段市況,年輕買家或新婚客可先租樓,以防物業變成負資產。」

聽過專家意見,決定租還是買,最終還是要視乎個別情況。Elms強調:「我永遠給這個答案,因為要考慮自身條件,例如打算在香港逗留多久、財務狀況,及能夠承受的風險包括失業或加息等等。」她補充在理想情況下(如有永久居留權及穩定職業),支付按揭的錢最後也可換來資產或增值,但租金就必然一去不回頭。