樓市快訊

樓市泡沫正在始動嗎?

樓市泡沫正在始動嗎?「泡沫」一詞, 總是令人聞之色變。80年代初的日本泡沫經濟,為往後十年之經濟不振種下惡果,其影響至今猶令人心有餘悸。而最引人注目的,還非2000年的科網泡沫莫屬,故對於資產泡沫所將導致之經濟大蕭條,我們應當「全城戒備」。讓我們言簡意賅,且不談那些變量及參數,泡沫經濟是指資產價值超越實體經濟,極易喪失宏觀發展能力的一種經濟狀態。高力國際的亞洲評估及諮詢服務部主管RichardRaymundo指出︰「就像2003年那場經濟危機,泡沫導致經濟陷於低谷。而我們所需關注的是一旦泡沫爆破,經濟將會在何時復蘇,何時好轉?我們要對此充滿信心。」最可怕的是經濟一路持續下滑,看不到希望。

了迎合潛在買家的需求,銀行與發展商使出渾身解數,推行有利的貸款政策以及調整新盤價格至接近二手樓價,可是住宅銷售量還是繼2012年第一季度後再次放慢。據香港金融管理局的統計,獲批的新型按揭在經歷數月之升幅後,四月也不見下跌之勢,而大部份的樓宇買賣交易主要是樓價低於1千萬之物業。此外,豪宅只佔總交投量的10%,這一指標正意味著交投量即將停滯。豪宅價格比去年同期增長2%,但銷售量則有所下降。而這一切是否意味著「樓市泡沫」正在蘊釀之中呢?

Richard解釋道︰「諷刺的是,泡沫經濟往往都是事後諸葛亮。因為直至資產價值下跌了30%或甚至是50%後,人們才後知後覺的驚慌失措,意識到泡沫已經爆破。就像當樓價於97年及沙士期間下塌一般,不過,現時的經濟狀況並未及當年的嚴重程度。」現今香港的房地產也有著眾多的不穩定因素︰新任的行政長官,尚未明朗的土地供應政策,新發展項目的價格,歐債危機及一貫萎靡的夏季市場。高力國際預計明年的樓價及豪宅的租金分別會下跌13%和6%。Richard認為對於跌幅並不需要過度的憂心,對於香港房地產市場來說這只是一般性的調整。他接著說道︰「若是西班牙突然聲稱自己遇上了大麻煩,希臘宣佈脫離歐盟, 那麼我們會預料將有更多的變動。但香港仍有其一貫的優勢,物價雖高,但利率偏低,無論是通過租金回報或是資本增值都能賺上一筆。除此之外,經濟的劇烈波動,讓不少人成為富豪。」

那為何「泡沫」一詞能讓人聞之色變呢?Richard輕笑道︰「我覺得這是人們的思維定勢,人們將泡沫經濟與災難聯繫在一起,認為那就是世界末日。不論是經濟與房地產,您都不能指望它只會一路扶搖而上,其實它也是需要自我修正的。」

其實在大多數的情況下,樓市泡沫主要是由買家的不當購買行為而造成的。「泡沫」經濟與投機活動有著千絲萬縷的聯繫,同時又與經濟的長期穩定背道而馳。同樣,供應不足或是過盛都會引生「泡沫」。當下的香港勉強能滿足其一半的住屋需求量,正因如此,Richard對於這微小的價格泡沫並不感到意外。「幾乎所有人都爭相購買那些住宅單位,而內地買家的加入意味著更大的購買率。」保持健康的供求關係,是抑制樓價增長之良方。Richard表示,關鍵是在供求之間找到平衡,要是政府一下子推出3萬個單位,但市場也沒能力消化得到,就如長期節食者忽然吃頓自助餐也會消化不良那樣。