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強勢持續之零售物業市場

強勢持續之零售物業市場縱然2012年之住宅物業投資市場被一致認定為動盪的一年,但在酒店與零售業卻是遠遠超前。於2011年,香港錄得4,200萬人次之遊客數字,是連續第三年創下歷史新高,受惠於內地遊客之強勁消費,香港的零售業蓬勃發展。以銅鑼灣為例,呎價更是屢創新高,且成為了全球最昂貴的零售物業。內地遊客帶動零售業是商界近年出現的一個神話,然而,當細緻地分析消費模式時,卻發現除了尖沙咀外,主要帶動零售消費的主要還是本地人士。仲量聯行之National Director, Head of Retail — Tom Gaffney指出︰「這主要是因為供求量的驅動。以銅鑼灣為例,本地消費佔約60%、內地和亞洲及其他遊客消費分別佔15%及25%左右。我們預計在未來三數年內,銅鑼灣將出現更巨大的變化,發展商的資源投放將令銅鑼灣成為另一個尖沙咀,加上區內的基建及發展商把舊有資產重新裝潢,目標是推動內地遊客消費由15%上升至20%、30%,甚至高達40%。」

旅遊業為零售業帶來的增長及貢獻無疑是功不可沒的,這實是異常簡單的連鎖效應,遊客消費帶動土地供應量緊拙的零售物業租金上漲。而Gaffney認為這狀況並沒有放緩的跡象,香港各項的優勢包括交通方便、免銷售稅及產品素質的信譽的,令她仍能保持購物天堂的美譽。此外,歐美的經濟危機更是香港的福音,他說︰「品牌們都定下了起碼25%之目標增長,亦同時是把香港作為進駐內地市場的一個踏腳石,誰個不想在內地尋求他們的拓展美夢。」但根據世邦魏理仕首季的亞太區零售觀點報告(Asia Pacific Viewpoint),除了日本之外,亞洲之零售業表現疲軟,消費者抱以謹慎的態度,儘管中國及新加坡於農曆年間銷售額表現良好,但香港的增長比率卻下降了。報告結論指出,由於零售物業之供應有限,加上她們只集中於香港及中國市場,令品牌商只能緩慢地擴展。

那麼,個人投資者如何可以涉足零售物業投資市場呢?或是只有如LVMH等之跨國企業才可致身其中?Gaffney回應︰「個人或財團於零售物業投資市場均相當活躍,很多人以其個人財富購置或交易零售物業,或是籌集資金成立公司,並以公司名義購買。國際大型品牌能夠負擔高昂的租金,那本地商店又如何生存呢?尖沙咀、銅鑼灣、中環及旺角等主要購物區的租金如箭上揚,那會否推動香港誕生第五或是第六個購物樞紐?Gaffney表示︰「這是一個很好的問題。這市況未必會成就新的購物中心,反而間接地令這四個核心區之版圖擴大。很多小型的零售商仍然希望在中環區選址開店,然而負擔不起皇后大道中或是畢打街的舖租,所以他們會選擇蘇豪區、士丹利街或是威靈頓街,以三分之一的租金獲得相同的曝光率及目標客戶群。中環與金鐘之間的差異已日漸退減,反觀皇后大道西至皇后大道東將極具潛力成為全球最長的第五大道。」 此外,Gaffney補充解說地區、住宿及零售之間的共生關係。「以銅鑼灣為例,她的轉變是由商業大廈延至服務式住宅再而三及四星級酒店,這是主要的遊客區之一,在不久的未來,服務式住宅及酒店的數量增長將令銅鑼灣成為港島中的尖沙咀。」

而下一個轉型的故事主角便是旺角,Gaffney認為,朗豪坊成功地改造這小小的社區,觀乎人流數量及消費能力,品牌商店可能會因尚未進駐其中而後悔。旺角的改造過程跟灣仔區很相似,縱然仍有不足之處及新舊混雜,但在五年內將變得國際都會化且擁有高檔的定位;五年前已駐足之品牌應為她們的眼光及佔地二萬平方呎之地而感到喜悅。另一被喻為第二個商業中心的九龍灣,其新郵輪碼頭及零售業發展勢必造就很大的演變。總括來說,香港的零售市場擁有莫大的增長空間,而這購物天堂的地位將歷久不哀。