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2015年寫字樓市場回顧:旺盛需求難掩供需失衡

上海2016年2月23日電 /美通社/ -- 領先全球的房地產服務運營商戴德梁行今日發布《中國寫字樓市場2015年回顧》研究報告,指出去年戴德梁行所追蹤的16個大中華城市出現了大量新增寫字樓供應,其中一線城市的新入市供應錄得優異的預租成績及吸納量,成交主要來自金融業與IT行業。儘管大量新供應是導致2015年第四季度租賃激增的一個重要原因,成本敏感的企業搬遷至非核心區域與產業園區也是重要原因之一。與此同時,新物業入市無可避免地提升了空置率,這對租金造成了一定的下行壓力。然而,在戴德梁行統計的16個城市中,有半數城市的甲級寫字樓物業租金出現了實際增長。

戴德梁行大中華區研究部主管聶安達表示:「16個城市中,有9個城市的租賃活動經歷了三位數的按年增長。本年度長沙、重慶、南京、青島、上海、天津和西安的淨吸納量也達到了前所未有的高水平。這種寫字樓租賃活動的激增在很大程度上是由持續寫字樓供應造成的,同時不少企業希望借此機會降低租賃成本和提升辦公環境,因此大大活躍了寫字樓租賃市場。然而,並不是每個市場的情況在2015年年底都是如此,一些租賃活動相對平淡的市場仍然出現了租金上升的情況。」

整體看來,各個市場表現差異較大,16個市場中的9個城市的寫字樓物業租金按年上升,而另外7個市場都有不同程度的下滑。而上述兩類還可以根據不同原因進一步細分至數個類別,不同的市場因素對業主的議價能力都有影響。

總體來說,本年度甲級寫字樓租金上漲的市場可以被細分為如下兩個類別。

第一種類別是需求充足型,由於市場需求較大,新增的甲級寫字樓供應可以快速被市場所消化,因此業主有一定的定價能力,尤其是那些處於核心地理位置的物業業主。在2015年底,這些業主可以很輕易地調高其核心區域物業租金。受到自貿區的影響,深圳和上海的甲級寫字樓租金按季分別增長0.3%和1.9%,按年分別增長7.9%和4.4%,大量的新增供應並沒有給市場帶來明顯的負面影響。

第二類租金上揚的市場是由於業主有一定的租賃策略,並且是受到供應量縮緊而導致的,大連和武漢就是好例子。在大連,小微金融企業和P2P金融公司的倒閉潮迫使高品質物業的業主為規避風險而抬高租客入駐的標準。單單這一舉動就將大連甲級寫字樓物業的租金增長推高至按季2.7%。武漢的情況也相似,2015年甲級寫字樓物業供應有限,一座位於CBD的優質寫字樓入市,為市場傳達了非常保守的租金預期。這類租賃策略方面的成功是武漢市寫字樓租金上漲的主要因素,在2015年第四季度,武漢甲級寫字樓租金按季上漲0.6%,按年上漲4.7%。

至於甲級寫字樓物業租金出現下滑的市場,我們可細分為以下四個類別。

第一類為租金增長疲軟的城市,然而這並非說明市場出現問題,而是由於大型企業因節約成本而搬遷所造成的影響,這個影響是一種自然的進程,而非結構性不平衡的結果。以北京為例,2015年北京5個核心商圈內甲級寫字樓租金不僅保持穩定,且吸納量也取得自2012年以來的最高。然而,由於北京核心商圈內的寫字樓租金在2011年以來一直位於高位,許多租戶已將全部或部分辦公室搬遷至非核心區域,因此在2015年這些非核心區域逐漸發展成核心區域的有力競爭者,並且開始搶佔核心區域辦公物業的客戶群體。

第二類以天津和長沙為代表。這兩個城市的甲級寫字樓物業租金按年下降2.1%和0.7%,按季下降0.2%。不過在短期內這兩個城市在2016年的高品質新供應預計將會提升部分商圈的租賃表現。然而由於長沙並未籌建大型衞星城辦公區域,因而新入市的高品質物業對於租賃市場的良性刺激無法持續。從這個角度來說,天津則大相徑庭,主要是因為於家堡自貿區預計會在未來兩至三年內快速發展,而且城市中心區域的租客將會受衞星商務辦公中心區域的吸引而搬遷,因此,租金難免也會承受下調壓力。

第三類是以瀋陽、杭州、西安和成都為代表的城市,這些城市的寫字樓市場租金在2015年都有所下滑,加上至少在未來兩至三年內會迎來更多供應入市,租賃市場預期持續弱化。與天津類似,未來部分市場的前景將會因一些非核心區競爭力提升而受到影響,杭州也面臨這個問題。對於其他城市,以成都為例,當地市場的未來供應稍顯過量,但作為全球十大創業創新城市之一,成都市場將具有一定的庫存消化能力。

第四類也是最後一類,以厦門為代表,2015底三個雙子塔大型寫字樓綜合體項目推遲入市(兩個位於兩岸金融中心,一個位於鷺江道),這將在短期內為市場帶來巨大壓力。不過長期來看,隨著兩岸金融服務中心日漸成熟,市場對這一新型商務區的前景抱以樂觀態度。厦門作為海峽兩岸商業活動的樞紐中心,各項重點建設將有助推動廈門寫字樓市場需求,從而吸納未來多餘的存量。

戴德梁行中國區企業服務部董事總經理魏超英認為:「全國多個市場將在未來幾年內迎來供應潮,供大於求仍將是盤踞部分二線城市寫字樓市場的主旋律。未來五年新增供應量的總和在部分二線城市有可能相當於目前的總存量,甚至是現有存量的數倍之多。因此這些市場的空置率將不可避免地上升,並迫使租金下調。與此同時,四個一線城市的未來供應儘管在絕對數量上居全國前四位,但因這幾個市場的旺盛需求和高去化速度,相信市場不會出現大幅波動。」

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戴德梁行

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