樓市快訊

解構財政預算案

解構財政預算案本年度的財政預算案出爐,實際盈餘比預計多出近六百億元。庫房「水浸」,
財政司司長大派「甜頭」,承諾繼續投放資源提升安老服務;資助中產置業;薪俸稅及利得稅退稅75%(上限各二萬元)等等。他在引言中表示,「香港經歷了相當不平凡的二零一四年。過去一年,無論是香港本地以至環球,都發生了很多重要的事情,改變了不少人的生活,令到香港出現了重大的變化。」他認為本港「正面對全新的環境和挑戰。」預算案亦帶出去年佔領行動的影響,並出招相助受影響的行業。他將目光聚焦在經濟發展上,提出「如果我們任由爭拗持續下去,香港的發展勢必陷入泥沼。」那麼,財政預算案又怎樣引領香港的發展呢?

還富於民

曾俊華在預算中提出不少方案來「還富於民」,包括子女基本及額外免稅額,由7萬元增至10萬元;發放額外兩個月津貼予綜援、高齡津貼、長者生活津貼和傷殘津貼人士,這是自2008年金融海嘯以來首次出台。商界方面,政府撥出超過十億予創意工業以促進本地文化發展;增撥2億元支援青年人往內地交流實習;另外又向受佔領行動影響的旅遊相關行業提供補助。上述合共340億元的紓緩措施,有助刺激消費、穩定經濟和保障就業。曾俊華預料2015年本地生產總值為1至3%。

他也承諾向銀行、金融、科技、物流及跨境服務等傳統行業提供支援。環保方面,他提出在香港停泊期間使用低硫燃料的電動汽車及遠洋船可獲得津貼。不過,最令人關注的莫過於房屋問題。預算案提出,透過按揭證券公司研究推出貸款計劃,協助有意出租或出售居屋的業主支付補地價。曾俊華表示,計劃目的是「為了加強資助房屋在市場上的流轉」。因此,「按揭證券公司將會研究推出新的補價貸款擔保計劃,協助有關業主向房委會或房協繳付補價。繳付補價後,業主便可更靈活地善用單位,例如在公開市場上自由出租或出售其單位。」政府希望透過幫助業主支付補地價,增加市場二手住宅供應。

業界反應

然而,仲量聯行的營運總監Joseph Tsang認為計劃不太可行。業主有獲得雙重資助之嫌,畢竟他們在購買單位時已獲補助,他恐怕計劃助長炒風。高力國際研究及顧問經理Joanne Lee跟Joseph的看法大同小異。雖然支付補地價後,房屋可以隨意出售或出租,但計劃亦未必可以達到預期的效果。同樣是高力國際的亞洲研究及顧問行政總監Simon Lo則持觀望態度。他贊同計劃的理念,但認為在短期內未必因此而有大量出售或出租單位供應。大部分業主會靜觀其變,等待市價調整後才出動。

降溫措施

隨著中小型住宅樓價升幅高達5%至10%,不少人揣測政府會在年內推出降溫措施。曾俊華亦強調,「在有需要時,會毫不猶豫推出措施,維持樓市的健康平穩發展,以及保障經濟和金融系統的穩定。」那麼新一輪的降溫措施會在甚麼時候、以怎樣的形式出現呢?

Simon認為,當政府認為市場升幅已到達一個不健康的水平,應該會加「辣」。去年,樓市升幅達13%。而年初至今的短短兩個月內升幅已達到接近4%。一旦升幅比去年還高,辣招便有機會出現。Simon預測,下半年度出招的可能性較高。主要針對六百萬或以下的中小型住宅,有機會將印花稅調高至等同樓價的6%。Joanne表示,政府為了維護本地的銀行體系,一定會再度出招。若未來數個月,樓價再升10至15%,政府很大機會推出新一輪辣招為中小型住宅市場降溫。

說時遲那時快,金管局總裁陳德霖便推新一輪物業按揭措施來壓抑樓價,將七百萬元或以下自住物業按揭成數,由最高七成即時下調至六成,變相令準買家的首期費用增加。陳德霖表示此舉不但可以保障銀行體系健康,也能夠維護首次置業人士的利益。仲量聯行的研究部主管Denis Ma認為,這樣只可以令樓價短期受壓。長遠來說,對打壓樓價沒有太大幫助。本地需求不斷上升,加上穩健的經濟、強勁的勞動人口及穩定家庭收入增長等因素支持下,樓價仍有上調空間。另外,新一輪措施也包括第二套自用住宅物業供款與入息比率上限調低至四成。Denis估計,措施主要影響一手市場成交,目前業主出售物業的意欲仍然不大。這樣看來,只有靜觀其變才可以揣摩出本年樓市發展的端倪。