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補地價貸款 反應難熱烈

財爺在新一年度財政預算案宣佈,香港按揭證券公司會研究新的貸款擔保計劃,協助居屋業主付清補地價,方便居屋業主出售或出租單位,希望增加居屋的流通量。市場上確實有不少居屋是空置的,居屋業主因客觀環境改變,例如年紀大搬了去與子女同住,甚至已經返回內地養老等等原因,但補地價金額隨樓價高升,一般市民難以負擔。所以,財爺推出措施,本意是好的,但筆者對居屋業主的反應,就持悲觀看法,相信難以吸引業主的興趣。

對協助出售方面來說,絕大部份居屋業主都只會在找到買家後,並且利用買家支付樓價尾數,經律師樓在成交前或當天補地價,過往業主在先補地價一段時間才放售的個案,相信寥寥可數。



除了金額龐大外,如果補地價後樓價大跌,就更加得不償失,更重要的是,居屋除了在自由市場放售外,還可以有第二市場。在未補地價的情況下,售予指定的白表或綠表合資格人士。如果業主自行或透過貸款先補地價,便放棄了第二市場的放售機會,相信絕大部份業主不會這樣做。

置至於放租方面,市場上確實有部份業主在未補地價情況下,私自違法出租單位,如果要鼓勵業主貸款先行補地價再出租,貸款息率加上保險金之高低影響很大,如果用市場價格息率2.5%加保險費1.25%計算,若貸款為100萬元,十年後業主一旦賣樓,還款額便要160萬元,由於期間完全沒有還款,複式的威力,令業主擔心利疊利,形成無底深潭,雖然業主在生前在不用還債,但傳統中國人思想,都不希望將負債留給下一代。所以,筆者估計業主會利用貸款補地價,再將單位出租的個案會很少。

筆者明白,如果貸款息率低於市價甚至免息,都會引起其他社會人士不滿,筆者建議可以研究將業主在未補地價的前提下,將收到的租金按補地價比例與房委會分成,可能會較受業主歡迎。

刊登日期: 2015年03月13日