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2015年樓市展望

光陰似箭,時光飛逝,轉眼間2014年又即將過去,回顧2014年樓市可謂先苦後甜,樓價在上半年仍然承接2013年的弱勢,在低位徘徊,直至年中政府微調辣招,市場反應積極,各類型樓價都反覆上升,全年升幅超過10%,而首次置業的剛性需求大,表現一直優於大市,當中細單位的升幅高達12%,而新界區又比市區好,尤其是新界西。樓價越平,樓價總值越低的單位,升幅更大。直至年尾,樓價破頂之勢不絕,現今在新界西300萬元以下的單位,已經很少選擇,而新界東的入場貴也接近400萬元。至於一手市場,在2014年也積極推售,全年出售單位將會超過16,000宗,宗數可謂創七年新高,金額可能超過1.700億元,也會創歷史新高。

展望2015年又如何?筆者覺得近年樓市走勢,往往由政府推出的辣招主導。2013年辣招(DSD)令樓市動彈不得,2014年辣招微調又令樓市翻生,形成樓市走勢估計越來越困難。2015年首季樓市應該仍然可以保持強勢,不過樓價繼續急升,不排除政府最快在第二季再度出招去降溫。所以,筆者認為,2015年樓市應該是先高後低,若在年中前急升超過10%,又會招致再加辣,預料升幅會在下半年放緩,全年升幅在10%以下。加上環球經濟充滿不確定性,油價大跌,全球通縮,俄羅斯盧布大幅貶值及加息,美元強勢,加息幅度有限,短期對樓市有沖喜作用,長期卻有重重危機,不知何時會爆發。



除了整體大市外,一手住宅的買賣宗數及金額越來越大,隨著政府不斷加速推售土地,這種趨勢一定會維持。不過,市場的購買力若是靠首置支持的話,情況值得筆者憂慮,正如在年尾也有個別新盤,由於總價過大,反應欠佳,首次開盤也只能售出數個單位。

發展商有見及此,不斷將單位面積縮細,售價會較容易令市場接受,而地鐵也計劃將日出康城的單位面積改細,提供一房及兩房單位。不過,並不是每個項目都適合改細,超級豪宅傲璇推出8個單位公開發售,也得減價回應。壽臣山的SHOUSON PEAK別墅,二手成交業主在2011年向發展商以1.808億元買入,剛以1.5億元售出,單在帳面已損失3,080萬元,這反映在豪宅市場,仍然受到辣招影響,估計2015年樓價只會平穩,升幅有限。

刊登日期: 2014年12月30日