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中國市場 逐步站穩陣腳

中國市場 逐步站穩陣腳中國改革開放已三十多年,隨著經濟起飛,人均收入增加,擁有百萬元資產的富戶人數大幅上升。近年,不少國內富戶及機構投資者紛紛到海外投資,不論是商業辦公室、豪宅物業又或是工廈廠房都成為他們的搶購對象。香港、新加坡和澳洲等物業市場無不受到這股投資熱浪影響而令價格大幅上漲。香港政府去年採取樓市辣招才可勉強遏止升勢。其實,投資物業最重要是當地因素。雖然中國經濟急速增長的時代已經不再,但也不至於令龐大而且多樣化的房地產市場面臨崩潰邊緣。中國的房地產前景仍是樂觀的。

市場步伐放緩
國內房地產市場中,最多人著眼於住宅市場。國內的住宅市場經過多年熾熱發展後,現在稍微放慢了步伐。第一太平戴維斯董事兼中國研究部主管James Macdonald表示:「由於次級城市的政府賣地態度進取以及發展商積極推盤,導致房屋供過於求,大量住房積壓,預計貨尾需要一段時間才能被市場消化。至於一線和二線城市則較為健康,房屋積壓問題不算嚴重,但高房價卻是另一個問題。」

根據物業顧問萊坊六月份發表的市場調查顯示,雖然2014年首四個月已減少25%建屋量,但估計要消化所有存貨仍需要20個月。價格方面,萊坊指出一線城市如北京、上海及廣州等地的中小型住宅價格今年將上升3%至5%,而豪宅則高達6%至8%,但二線城市如天津、武漢、重慶卻只有2%至5%的升幅。現時上海及北京一些新推出的樓盤已出現減價求售的情況,個別城市也輕微放寬了購買限制。Macdonald指出:「假如政府決定支持市場而非干預發展,買家一定會重返市場。不過,這僅限於一線城市,投資者重回次級城市房地產市場還需要一段較長的時間。」

國內住宅供應過剩,有指是過度發展之故,也有人認為是規劃錯誤所致。Macdonald則認為,次級城市就是次級城市,吸引力始終比不上有強勁基礎建設及商業活動的一線城市,這是無可厚非的。

本地買家主導
中國早已成為全球出口大國之一,惟房地產市場未能吸引海外投資者。Macdonald指出:「由於中國政府限制海外買家進入市場,加上回報率低,對投資者來說不是什麼如意算盤。」根據現行規定,非中國居民必須居住在中國才有資格購買房屋,所以海外投資者難以進入市場。如有,亦以機構投資者為主。他又說:「中國房地產發展並不限於上海及北京,全國300多個城市都在建設中;而海外機構投資者所佔市場比率實屬微不足道,市場由本地買家主導。」

不少投資者把焦點放在寫字樓市場上,雖然不少製造業遷移到成本較低的越南或柬埔寨,但這對中國並沒有很大的影響。因為中國經濟已慢慢由製造業轉向服務業發展。Macdonald稱:「中國政府根本不希望製衣業及一些低價值的製造業留在中國。反之,他們希望吸納資訊科技或高科技製造業。」隨著服務業蓬勃發展,國內企業對甲級寫字樓的需求大增,部分甲級商廈更有高達四成的租戶來自國內企業。可見經濟轉型正推動商業辦公室市場的發展。

重拾方向
從數據方面看,中國2013年的年收入增長已由2002年接近20%的高位回落近一半;GDP亦由2007年的15%下滑至7%左右,預計未來幾年只有約5%。這樣的經濟狀況,投資者當然會擔心市場的發展。然而,Macdonald 認為回顧中國過去二、三十年的發展,全球化提供了就業機會,開拓更多出口市場,促使勞動人口大幅增加。綜合這些有利因素,增長率自然出現大幅攀升,最終帶動各類市場的發展,包括房地產市場。

當然,中國市場仍存在挑戰。現時中國的利率頗高,徘徊6%水平,部分分析師估計減息的可能。Macdonald指出最大的問題是債務。中國房地產市場以小型發展商為主,20大發展商融資當然沒有問題,小型發展商卻不易。加上中國市場分散,一旦出現較長期的放緩,過度擴張的發展商便難以支持下去。不過,長遠來說這也是好事,市場經整固後會有更健康、更佳的發展。Macdonald相信一、二線城市過剩的住宅及商業單位最終都會被吸納。

投資者明白過去十年中國經濟的高速增長已不復再,但高峰之後中國已找到了適合自己的路。對於中國市場來說,現在正是另一個新的開始。