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海外土地儲備值得投資嗎?

海外土地儲備值得投資嗎?經過金融風暴之後,投資者紛紛尋求股票及債券以外的投資產品,而且投資組合比以前更加多樣化,不僅增加物業投資的比重,還會作另類的投資,諸如藝術品、古董或新出的珠寶,甚至紅酒也成為投資者的獵物。物業投資方面,除了傳統受歡迎的物業如泰國的度假屋和倫敦的住宅物業外,市區車位、倉庫設施、新興或再新興市場如杜拜、拉斯維加斯、邁阿密及印尼等亦常見於投資者的投資組合中。近年,投資土地銀行之風亦悄然冒起,只是有一些土地銀行在推銷土地時過度吹噓發展前景,結果在不少相關案件中土地銀行都被指有欺詐客戶之嫌。不論土地銀行是否一個騙局,它確實牽起了一股熱潮。

誘人的投資回報
其實土地銀行由來已久。戰後美國的工業活動逐漸減少,經濟向服務業傾斜,土地銀行就在此時應運而生。多年來被投資者束之高閣的土地銀行,其成功之道在於所在地政府是否容許土地持有人享有永久業權。但不要以為投資土地銀行即投機炒賣土地,二者有所分別。投資土地銀行目標不僅在價格上升,更重要是未來發展計劃所帶來的利潤。此外,土地銀行的土地往往是廢置臨海物業或空置的鐵路土地。美國著名發展商Donald Trump就曾通過這種投資而大賺了一筆。然而,類似的成功個案並不多。因為除了成本之外,投資者還要有長遠目光。

在英國,自從政府修改了土地登記法,令公司可以購買土地,然後把它分割為更小的地塊再轉售予個人投資者之後,不少企業如UK Land Investments等便如雨後春筍的湧現。另一方面,英國物業市場已吸引不少投資者注目,投資者多認為在房屋短缺下,必然需要更多土地興建房屋,因此投資土地銀行將會得到可觀回報。正因為這種想法,令土地銀行在英國逐漸成為一股新趨勢。
根據英國金融行為監管局(FCA)的定義,投資土地銀行的做法是購買未經開發的土地並持有一段時間,直至它有利可圖時出售予其他買家,以賺取利潤。但要注意,位於自然保育區或具歷史意義的土地是不能建屋的。近年在香港及新加坡的物業博覽會,如Mipim都會看到土地銀行以高回報、豐厚利潤作招徠。根據FCA估計,土地銀行已為英國投資者帶來2億英鎊的進帳了。不過,從土地銀行獲利的畢竟屬少數,不少投資者損手離場,甚至引起政府部門的關注。新加坡金融管理局因應這類投資計劃已發出警告,呼籲投資者慎防騙局,尤其是涉及英國及加拿大土地的計劃。

先了解後投資
土地銀行投資是否成功,取決於所「保證」的未來發展能否成真。在加拿大購買一間房屋,就算倒榻了,由於可以重建房屋,故土地仍是有價值的。可是,被廢棄的工業或河邊土地則另當別論了。假如持有的是受保育土地、農地,又或是位於規劃為綠化帶之內,甚至根本沒有任何部門或團體就該幅土地的發展有任何計劃,這個「保證」便難以兌現了。

另一方面,有人質疑投資土地銀行等同囤積土地。2010年前,由於法例的漏洞,導致澳洲一些可發展土地被外國公司永久持有,澳洲政府被受評擊,指政策容許囤積土地,阻礙廉價房屋的發展。同年3月,倫敦市民因住房危機對一些土地銀行的行為忍無可忍,連市長Boris Johnson也公開批評它們的做法。雖然人們不滿的是那些坐擁土地等待漲價的發展商,但2012年由房屋顧問Molior撰寫的報告卻指出高達45%獲批的房屋遲遲未能動工,箇中原因是土地持有者不是從事建築業務,當中除了囤積土地的土地銀行外,還有業主、住客、持有歷史價值物業的地主、政府部門、投資基金以及發展商。這結果確令人震驚。

至於土地銀行在美國的發展同樣富爭議性,有人認為土地銀行阻礙樓市復蘇,甚至有指來自海外的現金買家,特別是中國買家,他們不惜高價購房,並不是單單想找個停泊資金的地方,而是囤積居奇。

在英國,土地銀行不是非法的,也不是所有個案都是欺詐的。FCA建議要確保土地儲備投資是一項集體投資計劃。事實上,不是所有土地銀行都會破產的,最重要是要了解投資所涉及的風險、銷售公司的信譽以及土地的位置。雖然現時倫敦多處地方發展豪宅項目,但並不代表所有土地都會發展,正如加拿大一樣,不是所有土地都用作商業用途。投資者必須小心選擇,要知道香港金融管理局對海外土地銀行計劃並沒有監管的。