品味生活

政府降温措施仍潜藏著反效果

政府降温措施仍潜藏著反效果

政府的降温措施推出已届四个多月,打击炒卖成效显著,但同时亦潜藏著未能预计的反效果。

英国皇家特许测量师学会(RICS)於一月的新闻稿阐述,香港金融管理局正期待著2010年12月按揭贷款宗数的数据报告以示楼市处於放缓的状态。「根据中原指数显示,截至1月9日,房屋价格指数上涨了2%,而现时正处於危机前的水平。金管局认为,投机性的交投本是带动楼市波动的一个问题,如住宅市场没有显示降温迹象,那便需要再次采取行动。」

香港高力国际执行董事Ricky Poon道:「去年十一月推出的降温措施已收成效,交投量於新年後及公布预算案前明显放慢,买家购物情绪放缓,发展商亦没有推出新的住宅发展项目。不过,农历新年後成交量开始回升,楼价上涨了3%至5%,但成交金额则下降了15%至20%。」

正如Ricky所说,过度活跃的投机活动是令楼价暴涨的主因之一,而新措施也确实达到遏制投机活动的目标。「作为一个投资者,於两年内卖楼须缴付额外印花税,即卖楼时需要有10%至20%的盈利才可抵销印花税的费用,但於这麽短期是难以预计如此大的增长幅度。」他指出,印花税需要买家及卖家之间作出妥协那方去承担该项额外费用,不过并不相等於投机活动完全消失。「对於中期至长期的投资者,在两至三年间如有价格合理的项目,他们仍是会购置物业作为投资。」

这些冷却措施旨在帮助一众用家,但结果则包含了好与坏的影响。虽然在措施推出後的首两个月,楼价的增长预测由原先的11%而修正至5%至6%的水平。「於去年底,我们预测楼价及租金增长幅度分别为10%及15%,美联地产也已经调低所预测之升值幅度。」如在理论上预测准确,那麽措施成效亦可称为正中要害。「增长空间於今年不会很大,相信会是比较平稳的一年。而观望态度有利於买家,我们可以预期在未来3至5年将有新的供应。虽然於一、两年内不会有足够的供应量,但未来数年後则将有大众化的市场供应,所以并没有急於入市的需求。买家应注意负担能力是置业的基本要素,一旦利率上升,我们不是在谈论50至100个基点;而是最少200甚至於300点。按揭贷款比率上升,现在维持低於50%的水平,如果利率上升,比例上升到60便将是一个提示信号。业主将可能纷纷放盘而导致楼价下调。」

Ricky最关心的是银行界的传言及有关提高利率的言论。「於三月初,我已经看到在过去两星期,银行业界的态度转变,对我来说这已是一个警号。有些银行已开始停止按揭贷款,首先是恒生银行,而花旗银行紧随其後,相信其他银行将陆续会有相对性的策略。按揭利率通常是银行同业拆息加0.7%,而现在它增加了另一50个基点,所以利率将为银行同业拆息加1.2%以上。而对於以公司名义投资的物业财产,他们比较喜欢以最优惠利率为贷款计划。当我们开始这情况的出现,这意味著银行正在谨慎处理按揭贷款批核,以尽量减底风险。正如许多人一样,他认为利率可能於2011年第三季度会上升,同时亦将是价格调整的一个信号。「最优惠利率上升及银行将不提供优惠P-,所得的折扣率将降低至2或更少。我们预期为4%至4.5%。」而发展商如长江实业於近期销售沙田的住宅项目第三期,价格比第一及二期降低了10%至15%(尺价$9,000-$10,000)。正如Ricky所言,「相信将会有越来越多的发展商运用减价沽货的销售策略,定价不会过份进取,但当然可赚取的利润仍然丰厚。」新措施的目标可算是达成了,而所引起的反效果已是属於最底的水平。但准买家若是急不及待地要入市,必先要肯定自己可应付的负担能力。