楼市快讯

杜拜东山再起

杜拜东山再起2008年金融海啸後,接二连三的不利消息围绕著阿联酋最大城市-杜拜,当地被批评楼市过热、发展过快,而且严重剥削劳工权益。经济泡沫爆破,加上不断的负面消息,杜拜已被夺去投资福地的光环,房地产价格更大幅下跌64%。2009年,莱坊的全球房价指数报告指杜拜是全球表现最差的市场之一,在五十个城市中排名下滑至第九位,紧随当时正面临重大经济危机的爱尔兰。

风起云涌
数年过去,一切已事过境迁。杜拜於莱坊十月发布的《全球生活质素报告》(Global Lifestyle Review)中位列榜首,击败了多个热门优质城市如日内瓦、奥克兰、摩纳哥、悉尼及哥本哈根。报告主要以各地文化、教育及生活水平等方面作比较。讽刺的是,当时同被评为全球表最差物业市场之一的爱尔兰,其首都都柏林在报告中位列尾二,可见杜拜的韧力十足。

香港专业投资顾问公司IP Global的中东投资总监Paul Preston表示,2008年的金融海啸严重打击了杜拜的房地产市场,令物业价格下跌49.7%。可是,今年第二季度,杜拜的物业价格已上升了13%,与整体经济复苏步伐一致,可见投资者已对杜拜重拾信心。再者,杜拜已取得2020年世界博览会主办权,预期可创造大量就业机会,带动住宅需求上升,令市场气氛炽热。尽管如此,IP Global认为,投资杜拜物业时,仍须抱持审慎态度。毕竟楼价一下子上升得太快,可能是楼市泡沫的先兆。而且购入物业时,应考虑当地的经济基础及本地买家与租客需求,不应只因为世博或个别体育盛事而轻易入市。
逐渐求变

杜拜经济过去一直以石油产业为主,可是在政府积极发展下,当地旅游及服务业日渐蓬勃。多元化的产业能提升物业价格,同时奠定了房地产市场的地位。国际货币基金组(IMF)预期杜拜的国内生产总值可达4%增长。随著经济持续向好,叱吒一时的哈利法塔(Burj Khalifa)及卓美亚帆船酒店(Burj Al Arab)有望重拾昔日风光。

根据高力国际2012年的全球物业价格指数,杜拜的物业价格达20.5%增长。高力国际中东地区行政总裁John Davis分析,杜拜的楼价在2010年已跌至谷底,现在逐步由谷底反弹。他表示对杜拜的整体楼市复苏感到乐观,但预期一旦年底的新银行按揭法例上场,降低按揭成数,楼价会随之放缓。

一直以来,杜拜的问题在於好大喜功,由棕榈岛集团(Nakheel Properties)承建及拥有的世界群岛(The World),乏人问津,正正是杜拜穷奢极侈的最大牺牲品。Preston认为,杜拜跟不少市场一样,在急速发展的数年间不断大兴土木,导致楼市供过於求。汲取了过去教训,杜拜在近年的经济复苏过程中,已不再依赖物业炒卖和石油产业,而是实实在在地推动贸易、制造业及旅游业发展,以建立稳固的经济基础。高力国际之所以认为杜拜可以重回国际舞台,全因杜拜的金融架构能力。杜拜不但拥有完善的货币政策及税制,而且政局稳定,不受最近的阿拉伯地区局势不稳影响。再者,杜拜政府对物业市场的监管日趋完善,即将推出的按揭成数上限有望令炒卖活动降温。然而,投资者仍须静观其变,不可鲁莽入市。毕竟,楼价在短期内迅速上升,存在一定风险。

展望未来
过去一年,杜拜的房地产市场表现强劲,楼价已从2009年的低位反弹近40%,租金回报亦同步回升,有接近6%的回报率,升值潜力可观。由於杜拜是中东地区的商业中心,不少跨国企业会在当地经营业务。因此,Preston预期2014年杜拜市场表现仍然乐观,更多的投资将会集中在住宅物业市场,尤其那些质素高、数量少且价格合理的别墅。根据惠誉国际评级(Fitch Ratings),杜拜的经济复苏会持续至2014年。Preston认为,炒卖活动会继续影响未来一年楼价,并有望上升至2007年的高位。可是,市场气氛过热,楼市升势或会於2015年止步。他提醒投资人士要小心衡量投资风险,避免重蹈当年楼市泡沫爆破的覆辙。