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2013地产市场回顾

2013地产市场回顾2013年即将过去,是时候回顾过去一年地产市场表现,部署来年的投资策略。地产市场目前形势未明朗,普遍投资者关心的议题,如美国联邦政府的退市时间表、低息会否维持,或楼市「辣招」何时撤销,至今未有定案。今期我们将会回顾2013年地产市场的整体发展,审时度势为未来一年作好投资准备。

住宅市场
莱坊11月出版的《亚太住宅评论》中指出由於政府多次推出楼市调控措施,加上4月29日起实施《一手住宅物业销售条例》,楼价升势受压,令市场气氛转趋淡静。面对市况转变,发展商重新作出部署,延迟新盘推售日期。仲量联行刚发布的《2013年度香港物业市场回顾》同样认为香港楼市疲弱,一系列的楼市辣招令市场平均每月成交量较2012年大幅下跌38%,成交量甚至低於沙士时期。总括2013年住宅市场情况,买家的入市意欲与购买能力降低,物业成交量下跌,其中以豪宅市场表现最差,价格介乎3,000至5,000万港元的豪宅销售量较去年大幅下跌60%。

然而,随著发展商开始熟习新的《一手住宅物业销售条例》,加上采取较保守的定价策略及提供买楼折扣优惠,市场气氛於下半年稍为好转,近期推售的The Austin及天玺住宅项目,销情理想,但亦有不少买家静候二手市场出现大幅价格调整,令住宅物业的资本值下降,中小型住宅及豪宅市场的资本值分别下降2.6%及1.9%。租赁市场方面,由於金融行业紧缩房津开支,令豪宅租金受压。

虽然市场气氛逆转,但有一点始终没变,就是香港房屋供应量仍然不足。仲量联行预计2014年会有16,800个单位落成,略高於过去十年平均每年14,600个的建屋量,但仍远低於1990至2003年,平均每年有27,000个单位。

写字楼市场
至於写字楼方面,仲量联行认为2013年写字楼市场有放缓迹象,整体吸纳量较2012年大幅减少。除了铜锣湾及湾仔外,其他主要地区出租写字楼的空置率均见上升,11月底中环的空置率接近5%。此外,由於企业营运转趋审慎,一般倾向租用较小的写字楼单位,需要较大单位的租户则倾向选择九龙东。

尽管如此,整体租金已逐步回升,亦曾录得1.2%增长,惟升势未能持续至年尾,2013年整体租金录得负增长。高力国际香港研究顾问经理Joanne Lee认为,中环的租金调整幅度约为17%,但现时中环及金钟的租金调整幅度远不及2001至2003年中以及2008至2009年中般严重,过去两年半租金只是轻微放缓,空置率略为上升而巳。

仲量联行报告指出,由於新商厦落成及部分建筑物改作商业用途,令写字楼供应量骤增。其中尖沙咀部分商厦空置率上升,使该区租金三年来首次下跌。另外,九龙东部分新商厦业主把空置的分层楼宇单位转售为租,并下调租金叫价,亦使该区租金增长放缓。

零售商铺市场
至於零售商铺,则在各类物业市场中独领风骚。铜锣湾仍是全球最贵的黄金商铺地段,每平方尺租金逾3,000美元,远较纽约第五街(Fifth Avenue)(2,500美元)、巴黎香榭丽舍大道(Avenue des Champs-Elysees)(1,601美元)、伦敦新庞德街(New Bond Street)(1,047美元)和东京银座(Tokyo’s Ginza)(984美元)还要高。

环球商务物业顾问Cushman & Wakefield於11月底公布的年度调查报告《Main Streets Across the World》中指出,香港零售市道畅旺,受惠於国际奢侈品牌的带动。该顾问公司香港商铺部执行董事Michele Woo称,假如奢侈品市场重拾势头,黄金地段的铺租将进一步上升。她又提到,香港的零售市道并非只靠奢侈品销售,不少即日往返的内地旅客纷纷来港购买日常生活用品,其消费模式已由奢侈品扩展至中价产品。2013年,内地访港旅客占了整体访港旅客人数约75%。

整体而言,虽然市场态度渐趋保守,零售商铺的需求仍然强劲,租金亦稍为上升。与此同时,不少零售品牌选择在非核心地段的主要购物中心开设新店或扩展业务,令传统核心与非核心购物区之间的租金差距收窄。此外,亦有部分零售商采取新策略,选择开设短期的限定商店或网上店铺,以避开高昂的租金。