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九肚山地价急泻迷思

过去几天,以百利堡为首集团以低于市场预期呎价中标,由于这幅九肚山578号地盘,面积接近19万平方呎,是一个具有指标性的地皮,况且近年地皮做价只升不跌,加上比周前另一幅地呎价大幅调低1,545元,消息公布之后,公众及市场人士哗然震惊,有报纸更以醒目篇幅,大字标题指「面粉价」急挫18%,更有专家公开说中标价会衍生后遗症,将会波及全港豪宅市场,引爆酝酿中的减价潮。

对于这次九肚山招标成绩,笔者初时也感到非常困惑,适逢周日早上,与一班老友,驱车同往大埔坳行山,途经九肚山脚丽坪路口回旋处,猛然醒起何不向身边几位老友请教,才知道当中一位老友曾择居马铃径小屋多年,对这里颇有经历,他指报章对九肚山578号地盘的中标价评语过于粗疏,以下是这位老友的说法。

首先,他指若以地盘所处位置互相比较,在2011年8月由信和等集团投得同样位处山脚的A地盘(和578号地盘位置毗邻),当时的中标价是每呎5,332元,而上周百利堡集团的中标价,是每呎6,837元,若一并考虑规划及设计难度,A地盘面积是宽阔易于设计,但百利堡的578号地盘却是由一段「小蛮腰」接驳两幅小地皮构成,显然这幅地皮的发展成本将会高昂得多,所以,他认为最多只可以说两幅地皮的楼面呎价成本相约,或者说两年来九肚山脚地价停滞不前。



老友更指登高可以望远,位处九肚山较高位置的B1至B6地盘,除可以远眺吐露海风情之外,更可饱览四周绿悠山色,所以当日成交呎价全部接近一万元左右,上文的578号地盘则位在山脚低处,而且地皮背靠石壁山坡,须筑建大幅护土墙以防山坡滑体,故推测建成高楼之后,部份单位将会「面壁」,定价要有落差才可吸引买家,至于洋房部份,由于地势较低缘故,加上前有九肚山传统旧区遮挡视线,观景质素或打折扣,和拥有优质景观的B1至B6地盘,难以相提并论。

老友言之凿凿,笔者并不熟悉九肚山地形环境,不敢妄语,回家后立即上网到谷歌地图,一窥立体实景地图,觉得老友所言,并非凭空杜撰,而且评价颇为中肯。

刊登日期: 2013年09月25日