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买卖村屋陷阱多 交易繁複宜小心

一向以来,新界都有不少乡村丁屋。由于新市镇的发展,交通大为改善,乡村丁屋也愈来越受买家的欢迎。

以往,只是购买未建成的村屋(俗称村花)才是高风险项目。村屋会否烂尾、或是没有路权,都会引起纠纷。其实,丁屋必须建筑完成,并完成补地价程序,才能正式转让。所以「村花」的买卖是违规!自从政府收紧对「村花」买卖的监管,市场上的村花买卖也愈来愈少。

至于已建成丁屋的买卖,理论上是没有问题的。但自从2017年4月,政府为了压抑「一约多伙」的住宅买卖(即一份合约,买卖多个单位),全幢式或複式村屋的买卖,由于涉及多于一个单位,除非物业从来没有进行分契,否则便有机会需要缴交15%的厘印费。

一般而言,自1987年或以后的丁屋,已有较完善的制度去管理。在兴建丁屋之前,业主只要先申请三张动工的豁免书,在完工后合规格的话,物业也会获发「满意纸」(即合约完成证明书,又称完工证)。只要再补足地价,丁屋就可以自由转让。银行也乐于为这类丁屋做按揭,所以最简单参考田土厅登记,翻查有没有满意纸及曾否承做银行按揭,也是一个参考指标。

相反,在1987年以前的丁屋,可能没有满意纸、也可能没有任何豁免书,但一般地政总署会发出一张「不反对入住书」予合资格的丁屋作凭证。

至于用途,一般用作住宅,但地下也可以申请用作商舖,甚至有部份老屋地,地契上并没有注明任何用途限制,这就必须向专业人士或律师详细了解。

丁屋需要处理的问题多、陷阱也多,但其独特性在市场上也有一定的吸引力。环境优美,泊车容易,价钱也较便宜。所以大家若要购买丁屋,必须找有经验及可靠的代理,及专业人士协助。不宜直接与业主接洽,以致误入陷阱,得不偿失。