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加辣後楼市生态

加辣後楼市生态数星期前,政府宣布新一轮更辣的行政措施打压楼市,经过多轮的辣招後,楼市的生态开始改变。楼市出现甚麽转变?未来楼市会怎样走?

二手租务主导
由於辣招继续从印花税著手,交易成本倍升,直接打击投资需求之馀,亦打击用家换楼意欲,令二手私人住宅市场陷入冰封状态。不少准买家受不明朗因素影响,纷纷转买为租,令多区租务市场活跃。不少地区更创尺租新高。另一方面,居屋自由市场及二手市场以上车为主,由於银码较低,加上不少首次置业,影响较私人市场少。由此可见,市民的住屋需求甚为殷切,虽然睇楼量跌,但用家仍然活跃於市场。

买卖将流向一手
另一方面,有大型发展商见辣招影响销售,加推大额优惠,令楼价间接减价1成多,抵销额印的加幅。现阶段,其他发展商表示无意跟随,但由於该发展商在市场有领导地位,发言人表明反应理想会加推单位应市,加上未来仍有不少新盘推售,笔者相信,在该发展商进取的推盘策略下,其他发展商有机会推出类似优惠,令买家及部份投资者流向一手市场。

虽然如此,一手楼以贴近二手楼价钱推盘,并不代表二手楼价可能会回跌。以09年初为例,发展商见金融海啸後楼市淡静,亦曾提供大量优惠推盘,但其後一、二手楼市价量齐升,可见发展商优惠可能只求活化市场,做到货馀轮转,跟发展商对楼价走向预测无关。

总括来说,未来二手市场将由租盘及细价盘主导,而不明朗因素短期仍影响准买家入市意欲。在发展商的优惠策略下,购买力续流向一手。