楼市快讯

专访会德丰黄光耀


对香港地产商来说,2018年是丰收的一年,一、二手楼价于首10个月屡创新高,令售楼收益大幅超过目标兼创历史纪录。与此同时,2018年亦是转变的一年,香港逾12年以来首次加息,环球市场刮起国际级数的贸易风暴,令香港楼市于第4季急速降温,一、二手市场冰封,部份发展商更需加大优惠力度售楼,市况大逆转。对于2019年楼市,会德丰地产常务董事黄光耀指纵然变数很多,惟认为不需过份悲观,料楼价可「稳中有升」。

黄光耀说︰「我会用丰盛来形容2018年楼市。单看首3季度情况,2018年香港楼市确实是充满利好消息,如香港经济增长能够保持于约3%水平,整体失业率亦长期维持低于3%的情况,基本上可算是全民就业,令到市民购买力充沛,再加上期内股市表现理想,整体市场气氛良好,从而造就了2018年首3季度楼市的理想表现……纵然市场普遍已预期,香港将会跟随美国继续调升利率,但仍无碍期内一及二手楼的热卖情况。」

根据差饷物业估价署公布的10月份临时数字显示,该月售楼指数约为380.3点,即是与2018年8月高位作比较,累积跌幅已达到3.67%;若果以2018年首10个月作一併计算,整体累计香港楼价虽仍有约7.83%的按年升幅,不过,首10个月升幅经已明显较首7个月时的约11.57%升幅有所收窄。现时市场人士普遍相信,香港楼市于2018年第4季度出现逆转,主要是与香港以至全球经济不明朗等因素有关。


加息影响已反映

站在楼市最前线的黄光耀,亦认同前景不明朗是导致香港楼市于2018年第4季出现急遽转变的主因。他说:「从2018年第4季市场情况看,市民买楼普遍确实是变得较为谨慎,我相信最主要原因是中美贸易战,于楼市急降之前,股市则经已早一步迅速反映了相关负面影响而出现大幅调整……反而大家一直视为对楼市是头号坏消息的息口调整,可能是目前利率的上调幅度尚细,并没有对市场构成太大冲击。」

黄光耀续说:「所以纵然市场于第4季出现变化,却仍然无阻2018年的本港楼价(以全年作比较)较2017年录得上升的情况。」

他亦认同市场上有意见指政府加大居屋的折扣,或多或少对2018年第4季楼市表现构成一定影响的看法,他个人相信对细面积单位的销情影响会较大。为了抵消多项同时出现的负面因素,包括集团在内的一众发展商,于2018年第4季都先后推出不同优惠「吸客」,由于市场上确实仍有不少置业需求,促销效果理想。他以集团为例,早前就旗下约300个货尾单位推新优惠,短期就已出售了约30个单位,即时套现约4亿元。


对于2019年的楼市预测,黄光耀预期整体而言楼价并不会像2018年般「大上大落」,预期会平稳并且续录得增长。他说︰「我想说清楚一点,我认为2019年楼价可以稳中有升的原因,是相信中国与美国能够在90日期限内,就贸易问题顺利达成协议,而这个想法是建基于过往两者于多项事情上虽曾有不少分岐,但最后亦能达到共识的往绩来推测……另一个看好的原因,是香港市场对楼宇的刚性需求情况并未有出现根本变化,再加上预料香港经济及就业情况并不会变差,与及息口仍然偏低。」

「预测2019年的楼价基本上是稳中有升,只是其升幅不及2018年般理想罢了。」黄光耀说。

日出康城7期今年头炮

去年楼价升幅于第4季度收窄,但由于会德丰于2018年上半年已出售了大部份手上待售新盘,市况变化对会德丰来说可算是影响轻微。黄光耀说︰「集团于2018年累计出售了逾2000个住宅单位,共套现约250亿元,若计及合共以30多亿元代价出售的3个将军澳商场项目,料全年套现金额接近300亿元。」按金额计算,创下了集团历史新高。

2018年售楼金额创了集团历史新高,于2019年有否感到压力?黄光耀指2018年售楼表现并没有对新一年构成压力,集团会按既定售楼策略继续推盘,维持「货如轮转」推盘方针。他说︰「2019年会德丰主力会推出3个全新楼盘,涉及约2100个单位,涵盖中高以至超高档市场,而其中日出康城7期将成为集团2019年新盘头炮,涉及约1100个单位,有7至8成是2至3房单位,计划于2019年上半年推出市场。」

他透露,紧接着会推出山顶道77至79号洋房项目,大约会是在2019年年中推出,共提供8幢洋房,单位面积介乎6000至8000平方呎,预料会以现楼形式开售相关目项。至于观塘茜发道项目,他表示,集团计划于年底推出市场,项目涉及约1000个单位,提供1房至4房单位。


有关投地的问题,黄光耀表示,虽然从近期情况来看,内地发展商的投地态度已变得没有早前那样积极,令集团能够投得地皮的机会相对提高了,但他强调集团投地方针一直没有变化,最重要是看该地段发展潜力及成本,对每个项目都会积极做好准备;而早前会德丰与包括新世界等4家大型地产发展商共组的「梦幻组合」投得启德跑道区地皮,他指日后只要有适合共同发展的地皮,便会考虑合作竞投,集团并不会为未来投地形式设限。

他亦表示,其实地产商并不乐于见到楼价一直不停地上升,因为这样会增加了发展商投地风险。他说︰「大家可能会觉得,发展商见到楼价一直升就一定会好开心……于楼价上升时,发展商有楼卖当然开心,但不是每次上升时也刚好会有新盘推出,再者,就算于楼价上升时发展商有新盘推出,不要忘记于卖楼的同时,发展商亦要添置地皮兴建新楼盘,而地皮价格于楼价上升时必然水涨船高,增加了发展商日后卖楼时的亏损风险,所以发展商并不希望见楼价不停地上升的。」


为首次置业人士提供验收新楼课程

分享完对2019年楼市的看法,黄光耀亦想分享会德丰为首次置业人士提供的贴心服务。他说︰「为了令买家于收楼时更开心及安心,集团特别为首次置业人士提供收楼课程,教导他们如何验收新楼,单是将军澳MONTEREY项目,我们售楼部同事先后举办了8场收楼课程,找收楼专家分享心得……我们还有为置业人士提供一个收楼手机程式,方便他们验收楼宇及与我们同事沟通,成功以科技元素提升收楼的便利及资讯互动,与时并进。」

会德丰地产为上市公司会德丰有限公司的全资附属公司,主要业务是负责会德丰有限公司和九龙仓集团旗下若干物业的地产发展、销售、市场推广及资产管理,是香港主要大型地产发展商之一。其控股公司会德丰有限公司于1857年创立,以香港为总部,旗下主要投资九龙仓集团有限公司,以发展中港两地地产及基建业务为策略重点,市值逾900亿元。