楼市快讯

再出奇谋

新一季,楼价又升几个百分点。7月份,莱坊表示楼价在6月份再度攀升, 创下连升26个月纪录,升幅较2015年9月高位再多25%。楼价居高不下,政府只好推出更多「辣招」调控楼市。最新的六项建议中,最令人关注算是向空置一手单位徵收空置税,其他建议则大同小异。

卖、卖、卖

空置税备受关注,这项措施似在警告发展商不可为求托价,囤积已落成单位超过六个月。据运房局表示,在2017年底,约有9,000个空置新单位,佔所有空置单位的21%,较六年前升8%。过去几年,小型单位售价相对容易负担,加上多项融资优惠,令一手楼宇销售强劲,发展商通常可出售超过半数的新单位。

假如发展商的新单位超过六个月仍未出售,须向政府缴交空置税,金额相等于租金收入的200%,或相约单位价值的5%。有见及此,发展商在正式徵税前相继推售单位(Bloomberg报道指新鸿基地产有近3,000个货尾单位)。但本港空置税却没有新加坡那般严厉,当局向空置4年的单位徵收高达12%的税率。仲量联行研究部主管马安平认为:「现时许多新项目,价格与同类型项目相若。这有别于年初发展商的激进做法,当时发展商自行调高每个新项目的售价。」不单是空置税,还有总量20%单位的推盘规定,加起来才凑效。马安平续说:「20%的数量要求阻止发展商逐小逐小推出单位,即坊间所指的挤牙膏式推售。」

中小型住宅单位的空置率较豪宅低,可见空置税对豪宅打击较大,令中产买家左右为难。由于空置单位都是昂贵、惜售单位,租金回报较低,令空置税亦相应较低。资金雄厚的发展商对此不担心。马安平表示:「值得注意的是,有媒体报道新界物业以大幅折扣出售,但只不过是发展商原先定价过高。只要细看新定价,便发现这些物业与同区物业相近,甚至还高一些。」

最终空置税会稍微压抑楼价升幅,但不会扭转现时局面,该措施也存有漏洞,例如发展商可以把空置单位改成服务式住宅,又或租给单一租户。马安平总结:「新的税收需经立法会审理及通过才能执行,大家不妨留意政府如何釐清这些问题。」

未雨绸缪

隆地产董事长陈启宗在7月底表示,空置税对发展商来说是一项不公平的负担(曾向Bloomberg表示对高端豪宅不公平)。至于其他5项措施,旨在减轻中产买家的负担,当中包括修改预售楼花同意方案、改拨私营房屋用地以发展公营房屋、资助房屋与私营房屋价格脱勾、邀请市区重建局(市建局)把马头围道的项目改为港人首置项目,以及成立专责小组协助民间推行过渡性房屋项目。

大部分措施需要一段长时间才看到成效,但高力国际亚洲区估价及谘询服务副常务董事张翘楚相信其中一项措施,长远而言可奏效。他说:「把政府资助房屋与私人市场物业价格脱勾,中长线可令资助房屋更容易负担。」然而,这非百利而无一害。张翘楚指出,一旦提高折扣率,业主在出售单位时便要缴付更多的补地价费用。他说:「这其实会妨碍业主出售单位,减少资助房屋在公开市场的供应量,进一步划分资助房屋与私营房屋市场。」

现时利率正在上升,额外的「辣招」或引致危机。仲量联行认为一旦市道逆转,过去五年所实行的辣招或会令市场加快下滑,获发展商协助融资、未经压力测试的一手楼买家,届时将岌岌可危。物业需求现时仍然殷切,房屋供应的关键还在于总面积达760公顷、散佈于新界各区的棕地。高力预测中小型住宅价格今年再升15%,豪宅升7%。空置税成效如何,拭目以待。