楼市快讯

2018年欧洲新兴投资市场

Europe

房地产专家常常否定政治因素对炽热的物业市场有重大影响:军事政变有影响过泰国的物业升幅吗?一次也没有。加拿大左倾自由党有否把过去10年保守党建立的亲商环境毁于一旦?反而去年,卑诗省和安大略省双双推出楼市冷却措施。但事情总有例外,安倍晋三于2012年提出的「安倍经济学」被视为带动日本经济及楼市复苏的主因;而当北京决定人民币贬值时,墨尔本楼市首当其冲,证明了政治可影响楼市。现时,多个欧洲城市有意在伦敦脱欧前抢夺这城市的焦点。

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明刀明枪

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅表示:「没有一个城市可在短时间内取代伦敦,但各个城市会逐小逐小削弱伦敦的领导地位。」莱坊的《 Global Cities》研究报告在两年前早已暗示法兰克福可能成为欧洲未来的超级大都会(法兰克福莱茵河区),而欧盟其他城市如阿姆斯特丹、马德里及都柏林亦纷纷加强部署。

有报道指英国首相文翠珊的政治势力越来越弱(其首席大臣于十二月份请辞),似乎要顺利过渡脱欧,文翠珊本身才是最大障碍。早前英国《卫卫报》报道欧盟首席谈判官米歇尔.巴尼耶表明不会有独立条约或特别优惠给予伦敦金融业,他表示:「我们不会就『金融服务业』给予空间,亦不存在任何适用于金融服务业的贸易协议。」他补充: 「有关结果是英国的选择,离开了欧盟市场,自然也失去金融服务的通行证。」


London

不过纪表示伦敦以至全英国抓着现代工业机遇,发展蓬勃的工业(创意工业、广告业)不受地域限制,伦敦目前还是安全的,市内大厦不会因此变成废墟, 银行家亦不会面临失业命运。然而,欧洲其他国家日渐受投资者的青睐,它们利用新科技和工业所带来的机遇,吸引创新企业及年青才俊,同时大力拓展共享工作空间,以及推动为千禧世代而设的创业计划,例如Google校园。从事这些商贸活动既不会妨碍欧盟成员国的运作,更可大大降低成本。纪说:「多了人搬到那些地方居住,租金便上升,但无论如何仍较伦敦便宜。如果有城市鼓励这种文化,积极推动这种模式和社区,将可脱颖而出。」

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新旧交替

环业投资总监Jonathan Gordon同意有关看法:「若深入研究欧洲,除了英国市场外,柏林、法兰克福及里斯本均有良好的投资环境。在德国,房地产价格具上升潜力,特别在柏林及法兰克福,移民人口大幅增加,当地供求明显失衡,预料供不应求的情况持续至2030年,供应不足比例多达40%。」

德国是欧盟最大的经济体系,法兰克福及柏林在过去五年有平稳的经济增长,成为首选投资地。现时柏林的表现较法兰克福佳,达双位数字增长,原因是柏林早已投放大量资源在科技工业上。城市土地学会和普华永道的《欧洲新兴趋势2018》把柏林列为欧洲2018年度最佳投资城市,有关报告首十位城市还包括哥本哈根、马德里、都柏林、斯德哥尔摩、卢森堡、阿姆斯特丹、法兰克福、汉堡和慕尼黑。值得注意是,伦敦列在第27位,名次较曼彻斯特和伯明翰还低。在欧洲城市中,柏林的投资回报最佳、资本增值最多、住宅租赁率最高,优势可望持续。


Amsterdam

另一方面,丹麦就业率上升及经济复苏,加上利率低,成为全球生活水平最高的城市之一,令首都哥本哈根掀起住宅投资热潮,选择亦多元化。普华永道表示:「投资者对市内中各类型物业,由长者屋到学生宿舍,或介乎两者之间的物业,均感兴趣。不少人在物色学生宿舍,因这类物业供应少,过往亦因数量太少而未被列为资产类别。」纪亦留意到阿姆斯特丹经历转型,媒体及科技成主流工业,银行界翘楚苏格兰皇家银行和日本投资银行三菱东京日联银行均选择在英国脱欧后迁往阿姆斯特丹,普华永道表示:「阿姆斯特丹拥有完善的基建设施,而且是国际化城市。」然而,当地物业市场最大挑战是负担能力及供应量。为此,当局推出全面性的Woonagenda 2025计划,规定新建住宅项目需采用40-40-20%比例模式,以符合公众能负担楼价的要求,许多荷兰发展商亦赞同有关计划。都柏林可说是英国脱欧的首个受惠城市,其地理位置接近伦敦,未来会继续受惠。摩根大通集团早已在都柏林购入100,000平方呎用地,显然是个好预兆。

紧贴普华永度10大城市之后还有里斯本及巴塞罗那,但后者因加泰罗尼亚去年12月份独立派在地方选举中大胜而陷入政治危机。 Gordon表示:「里斯本的生活质素高,成本低,人口富裕,已逐渐成为一个富吸引力的城市,享有『新柏林』之称。」巴塞罗那虽然身陷政治危机,但亦在排行榜中升上高位(纵使西班牙最大的凯克萨银行和萨瓦德尔银行已于10月份把总部搬离加泰罗尼亚),因大部份投资者不相信加泰罗尼亚独立,即使独立,影响也不及英国脱欧。普华永道指出:「加泰罗尼亚拥有年青人口,流行的共享工作空间文化,高科技公司如Tesla在当地设立西班牙总部,亚马逊则在当地设立研发部门,为南欧的销售商提供支援。」可见,未来的关键词是欧洲。

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