楼市快讯

新世界秩序:2017年投资方向新焦点



英国去年发生了被视为十年来最动荡的政治风波,但脱欧事件余波未了。英国脱欧派虽已在公投中获胜,却仍未脱离欧盟,因启动脱欧程序或需要英国议会批准,纵然选民已透过选票表达意愿。而在美国则有特朗普当选,以及他提名经营娱乐摔角业的管理层进入内阁。

踏入2017年,国际大事接踵而来:法国大选将于4月23日举行,法国极右政党国民阵线(National Front)领袖马林勒庞(Marine Le Pen)主张排外政策,与特朗普所走的政治路线相似;在奥地利,经济学家范德贝伦(Alexander Van der Bellen)击败代表极右自由党的霍费尔(Norbert Hofer),避免令奥地利成为欧盟首个出现极右元首的国家;欧洲联盟马首是瞻的德国,亦将于夏末至初秋举行大选,安格拉•默克尔(Angela Merkel)寻求第四次出任总理,德国选民会否因其广受批评的移民政策而舍弃她,还是情愿在不稳局势中追求稳定,全球在拭目以待。

2016年的巨变与2017年的暗涌,对物业投资者带来什么启示?

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欧洲

高力国际多次强调:英国脱欧公投与特朗普当选,说明了欧美已发展国家与新兴国家同样受着市况波动的威胁,投资者于是放眼亚洲,散户跟随新的投资方向。

不管英国脱欧与否,曼彻斯特继续获得投资者的青睐,亦将成为今年英国热门市投资场,人口增长稳定,加上政府支持大型的北部振兴计划(Northern Powerhouse),令当地楼价于2015年(最新提供的完整数据为该年份)增加了一成。伦敦是长期受追捧市场,但考虑到价格、回报及资本增值,曼彻斯特被看高一线。

根据由罗兵咸永道(PwC)及城市土地学会(Urban Land Institute )联合编制的《2017年度房地产市场新兴趋势报告》,柏林、汉堡及法兰克福入选榜首之列。报告提到英国脱欧重塑欧洲地产板块,引述一位撰稿人所言:「德国取代了英国成为欧洲最安全的资金避险国家。」事实上,三个地方皆有其各自优势:柏林具备时尚活力;汉堡则是全国住宅市场表现最理想的地方;法兰克福银行体制稳定,一旦英国出现走资潮,该市将会吸纳避险资金。至于慕尼克排在PwC/ULI第五名,尽管大选带来不稳定因素,德国仍是今年重点投资市场。排第四位则有不受英国脱欧事件波及的都柏林。

北美洲

美国仍是北美洲的热门投资地,但早前的炽热市场如芝加哥,已失去投资者拥戴。根据国际物业投资公司IP Global香港分区最新研究指出,芝加哥有全国最高的平均租金回报(7.9%),现时楼价较金融海啸前的高位低17%,更有多国移民人士陆续迁入市内。但PwC/ULI则把奥斯丁、达拉斯/沃斯堡和西雅图列在首三位。报告表示:「德克萨斯州首府奥斯丁逐步展现住宅市场机遇。当地市场依靠多元经济,即使当年金融海啸来袭也能站稳阵脚,加上人口增长来自高教育水平的劳动人口,时尚的生活更吸引千禧世代员工慕名而来。」

今年加拿大的投资热点非多伦多莫属,人口的增长、多元化的经济、有限的供应,以及未有计划实施15%海外买家印花税,均带动当地市场发展。事实上,温哥华也有相似的优势,但价格却贵了一截。多伦多楼价涵盖低至高范围,选择性高,更受投资者欢迎。今年新兴市场还有温尼伯,区内GDP不断增长,发展机遇更胜国内大城市。

亚太地区

亚太板块再次成为投资热点,皆因整体基调良好,机构投资气氛浓厚,对散户投资者有利。澳洲的布里斯本与墨尔本将在今年发光发亮;反之悉尼楼价高企,比墨尔本高出30%,论增长速度不及布里斯本,论宜居指数不如墨尔本。市场预计墨尔本可取代悉尼成为国内最大城市,而布里斯本的大型重建项目及基建投资可为区内带来新机遇。

东京是亚洲另一个炽热市场,原因是日圆眨值、低息环境、人口增长及理想回报 (约6%)。特朗普承诺上任第一天退出《跨太平洋伙伴关系协定》(TPP)并非虚张声势,届时便知道对越南市场的具体影响。 2016年,越南楼市以至经济均得到TPP利好因素带动,加上2015年当局取消限购令,海外买家成交量平稳上升。

新兴市场于今年也值得关注,报告看好班加罗尔、孟买、马尼拉及胡志明市(虽受TPP影响)。业务流程外包(Business Process Outsourcing)延续班加罗尔增长,基建发展则令孟买转旺。可是印度对投资者有一定限制,令投资者更向往经济及地产强劲增长的马尼拉(或菲律宾)。