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下一站台湾 投资版图上的新贵

下一站台湾  投资版图上的新贵台湾的制造业於上世纪五、六十年代开始发展,由廉价的衣服鞋袜、中档的电子产品以至玩具均可找到「台湾制造」的品牌,当时台湾消费者的购买力不过1,300美元左右。经过半个世纪的努力,今日「台湾制造」的品牌随处可见,但已不走中下价货品路线,而是电子产品、电脑晶片、半导体和光学电子产品等高科技产品,而消费者的购买力更升至37,000美元!

科技行业带动
台湾在亚洲区内只是一个小岛,本地生产总值不及区内其他国家如中国大陆、日本及南韩。不过,踏入二十世纪中期,台湾已跃升为亚洲四小龙之一,是区内举足轻重的经济体,单看今日台湾的楼价直逼香港、新加坡可见一斑。
过去几年台湾企业规模趋向国际化,如HTC 、(Acer)及台积电(TSMC)和备受争议的富士康(Foxconn),以及发展成熟的纺织业均不断寻求创新技术或更大的工作空间进一步拓展业务。在这情况下,台湾的物业市场也起了变化。在台北,针对外籍行政人员的高档房屋需求尤为殷切。另外,随著台湾富户日益增加,市场对豪宅需求也不断上升。

2014年第二季度,台北核心商业区物业由於供应有限,写字楼的吸纳量和出租率均明显上升。台湾资讯科技业发展强劲(增长高达4%,六个季度高位),40%投资活动集中於写字楼及工厦,投资总额中36%来自外地投资者,达70亿新台币(18亿港元),投资地点主要在台北。

根据高力国际第二季的台北市场报告,由於跨国企业及本地公司积极扩充业务或搬入新写字楼,2014年首半年市场需求的总面积高达78.2万平方尺,略高於2013年的70.9万平方尺。高力国际又预料2014年全年成交总面积将符合、甚至超越原先预期的114万平方尺。但随著供应量高於吸纳量,预料空置率将稍微上升。除了商厦市场外,住宅市场发展也相当活跃。

复杂的住宅市场
随著工资上涨及本地生产总值上升,台湾的居住成本相应增加。有人认为2010年两岸签订的经济合作框架协议(ECFA)是推高台北住房价格的元凶。不过,资料显示来自国内的投资者大多投资写字楼,而非住宅物业。其实,台湾住宅市场情况和香港相似,需求由本地用家带动,特别是那些在国内置富的台湾企业家。根据美国美林银行的研究,台湾房价於2008年至2014年六年间上升92%。台湾政府已采取降温措施,譬如在买入住宅後一年内沽售须缴付15%「奢侈税」,楼市气氛随即冷却,今年4月的交易总额较去年同期下跌超过21%。现时台北住宅平均价格为每坪69万新台币(每平方尺约5,000港元)。
台湾的豪宅市场集中在土地及房屋供应十分有限的台北地区,而投资者多为高资产净值人士,不少更是来自国内的投资者。台湾苏富比国际物业顾问研究董事Kai Chen表示∶「国内个人、企业以至机构投资者均对豪宅需求有增无减,主要由於国内企业蜂拥到台湾投资,以及过去几年两岸经济关系更紧密。」他又指2013年国内在台的投资总值已高达110亿新台币。由此看来,未来几年台湾豪宅市场势将更加活跃。

Chen又说∶「虽然台湾,特别是台北的物业价格已上涨不少,但与其他国际市场如香港及伦敦相比,台湾物业仍具吸引力。」现时台湾的豪宅物业最少也要过亿新台币(2,500万港元),幸好市场上亦不乏具质素、宽敞的公寓式住宅,价格只是豪宅的一半。他又认为台湾房价上涨近十年,对中小型住宅市场构成压力,而当地的买家需求及楼市降温措施则可令豪宅市场趋於稳定。Chen视台湾为一个具增长潜力的市场,住宅回报率虽只有约2%,写字楼的回报率却相对高。不少买家都是为了转移资产而在台湾买豪宅,加上业主持货力高,供应有限,令台湾豪宅成为亚太平洋区内最稳定的物业投资之一。
然而,台湾市场也有隐忧,即将举行的九合一选举,房屋政策和与中国大陆不断融合的问题势将成为候选人争夺席位的争论议题,令政局越趋不稳。不过,Chen相信对长远投资者来说台湾市场前景仍是十分乐观的。