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东九龙逐步走向繁荣昌盛

东九龙逐步走向繁荣昌盛 论发展,西九龙的进度似乎比东九龙慢了一拍,除了只有环球贸易广场孑然耸立,至今仍然一片荒芜,四周更不见大型文娱康乐设施,而西九文化区计划像是停滞不前。相反,“起动九龙东”却进行得如火如荼。政府积极将区内大量工业用地转为商业用途,改善社区环境,扩展道路网络,为历史悠久的九龙东注入生命力,香港的新核心商业区,指日可待。

重建迅速

包括牛头角、观塘市中心、顺利、秀茂坪、蓝田及油塘在内的九龙东,是香港人口最稠密的地区之一。但随着观塘道及牛头角道沿线的重建工程展开,九龙东快将跃升为香港第二个核心商业区。新鸿基地产旗下的创纪之城是九龙东首座甲级商厦,吸引不少大型企业进驻,例如渣打银行及香港国际电影节协会有限公司等,而城东志则是观塘新地标之一,宏利早前向会德丰购入One Bay East,而新邮轮码头亦已落成。

住宅方面,观塘大部分住宅楼宇属公共屋村。不过,随着企业不断涌入,加上中环租金高企,区内将会出现新面貌。目前观塘人口超过60万,但因区内基建设施完善,即使人口继续增加,亦足以应付居民的需要。现时,观塘有数十所不同类型的学校,包括地利亚修女纪念学校,以及数间特殊学校。新的公众泳池由吕元祥建筑师事务所设计,预期于2014年完工。另一方面,新鸿基地产在邻近的将军澳推出服务式住宅星峰荟,而皇冠假日酒店和智选假日酒店亦已开幕。九龙东的前景光明,单是启德,政府便已承诺增加10万平方尺写字楼楼面面积。

土木工程拓展署在网站上指出:“启德发展计划是一项规模宏大和相当繁复的发展项目,规划范围总面积逾320公顷,包括前机场用地,以及毗连九龙城、黄大仙和观塘一带的腹地。经过全面的规划和公众参与活动后,启德发展计划的最终方案糅合了社区、房屋、商业、旅游和基建用途。”这一话的确带给市民美好的憧憬。

东西对碰

高力国际研究和谘询部经理Joanne Lee比较东九龙与西九龙的投资前景时表示:“政府在西九文化区发展计划的决策迟缓,加上高铁工程延误,引起市场对发展计划的疑虑。而西九文化区发展计划的时间表至今仍然未确实。”

Joanne续说:“‘起动九龙东’的规划长远,至少需要十年才能完成。九龙东(观塘、九龙湾及启德区)将会为香港创造更多商业空间,长远解决商厦短缺的情况,使本地和国际企业得以扩张。九龙东将提供优质的酒店、住宅、甲级写字楼和商店,以及多元化的交通工具,促进香港经济蓬勃发展。”

根据莱坊研究,香港的甲级写字楼中,有30%的楼龄超过30年,而接近60%中环写字楼的楼龄超过25年。九龙东的商厦楼龄较低,设计现代化,吸引不少企业转投其怀抱,而预期今年九龙东会提供大约200万平方尺的商业空间。九龙东会否因此而具有更大的投资价值,仍是未知之数,但在该区工作的人通常会在同区物色住宅,大型企业的外籍员工更是理想的租客。莱坊对该区的前景抱持谨慎乐观的态度。莱坊在其《Road to Regaining Balance?》2020年写字楼市场报告中指出,“‘起动九龙东’完成后,该区最多可以提供4,260万平方尺写字楼。按照目前的规划和时间表,启德区于2021年之前可以提供超过700万平方尺甲级写字楼。不过,公众谘询和基建工程延迟亦会影响计划的进度。因此,我们预计只有部分启德区的写字楼能于2020年前落成,但旧区重建亦能带来更多商业空间。九龙东优质写字楼的新供应量于2020年或之前将近300万平方尺。”

尽管东九龙目前欠缺高尚住宅,但仍能继续压倒西九龙。莱坊总结道:“西九龙的优质写字楼会于2020年之后才落成。”看来东九龙的发展已经抢去了市场的焦点。