新盤市場正有多個樓盤先後開售,包括長實地產將軍澳日出康城 Sea to Sky及新鴻基地產屯門御海灣,而正待批文則分別有會德豐觀塘 Koko Hills 和新世界發展大圍港鐵站上蓋項目,四盤短兵相接,而且均屬一線品牌項目;加上規模大,新盤混戰熱鬧可期。

正在興建中的將軍澳新盤SEA TO SKY外貌。

另一邊廂,美國聯儲局如市場預期,上週議息保持利率不變,預計利率接近零將維持至2022年底。主席鮑威爾承諾,將動用一切工具支持美國經濟;鮑威爾出席國會聽證會時表示,美國經濟復蘇的時機及力度仍存在不確定,而在公眾確信新冠肺炎疫情已得到控制前,全面復甦是不可能的。

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可以斷定,低息維持和經濟難以全面復甦,必定推高資產價格,近期美元積弱下,股樓等抗息投資工具風起雲湧,資金流入港元偏強,金管局屢次出手維持聯繫匯率水平,已見到資金大流竄導致異常波幅性,物業向來是資金避難工具,因成本貴未必有太多散戶可以跟隨,但此一波無可否認使到資金充裕有入市需要的市民,對物業市場回復信心。

雖然過去兩個月二手價量回升,因為業主眼見形勢稍為好轉和放盤量有增加趨勢,包括今年夠額外印花稅三年期單位以萬伙計,提升價格未敢過度進取,以期在市場回復少許樂觀情緒時候,減持手上貨套現作其他目的;加上新盤大軍將至,以免錯過套現最佳時機變為手持多點現金,料下半年樓市受着好淡因素膠着下,再大升的機會甚低,只可以在現價位徘徊。

差餉物業估價署4月份數據顯示,樓價指數按月微跌0.1%,表現反覆;特別留意是租金指數連跌八個月,4月報180點,按月跌約1.4%。有代理統計更顯示,5月份全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金,每平方呎錄得33.2元,較2020年4月33.3元下跌0.3%,連跌10個月共12.4%。

雖然上月跌幅收窄,老樓料因為失業率按季上升,失業人數增加,然而政府推出首次保就業措施數字未來數月跌幅收窄,尚未到止跌回穩時候,租客為免增加支出壓力,紛紛向業主要求減租或搬去租金較便宜的物業,料業主收租回報率同時下降。

目前新盤未扣除管理費,租金回報率平均貼近厘左右,已貼近供樓利息,若然單看租金回報冇肉食,若然三年持貨期樓價徘徊,或甚不升反跌的話,加深樓價壓力,收租一族尚許要抱着防守的心態。

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