4大「撻訂」主因及解決方法 - 買家於交易前須確保通過壓力測試免被沒收訂金
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本港樓市持續強勢,有不少買家(特別是新手買家)於未小心計算清楚的情況下,就因為受到市場氣氛影響而貿然入市,惟不幸的是,其中有很多人是在簽訂臨時買賣合約後,才發現自己原來是「買不起」或「買不到」心水單位,結果要被迫「撻訂」及遭原業主沒收「細訂」(約相等於樓價3%至5%),更要支付雙方經紀佣金,白白損失了辛辛苦苦儲起的數十萬元置業款項。本文歸納出4個近年「撻訂」主因及解決方法,幫助大家盡量避免陷入「撻訂」情況。

1.成交價偏離銀行估價

很多買家當遇到「心頭好」,又見到樓價似乎可以負擔並生怕被其他人搶先一步買得,便火速與原業主簽臨約,但其實這樣做是很容易發生因為估價不足(影響能否成功敍造按揭)而最終要「撻訂」的情況,特別是當成交價創出屋苑新高的時候。早前馬鞍山「上車盤」新港城一個2房單位以743萬元新高價成交,惟不足一星期買家卻要「撻訂」離場,市傳就是因銀行估價不足,料買家損失逾37萬元。

買家要避免「撻訂」,首先是不要太衝動,並在簽臨約前了解成交價有否偏離銀行估價。

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2.自身信貸評級欠佳

第二個容易「出事位」是申請銀行按揭,因為於審批時銀行會查核申請人(及擔保人)的信貸評級,若果申請者曾有破產紀錄或還款紀錄欠佳,將導致銀行不會給予最優惠的按揭計劃,最壞的情況是不批出按揭而令到買家要「撻訂」收場。對自己信貸評級擔心的人士,簽臨約前可先向環聯TransUnion(香港唯一消費者信貸資料的參考機構)查核自己的信貸評級,以免因為信貸評級過低而要無奈地被迫終止交易。

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3.未能成功敍造按揭

若銀行估值「到價」及個人信貸評級均沒有問題,買家亦要「計啱數」才好簽臨約。曾有不少置業人士於決定買入物業前未有清楚檢視本身的財務狀況(如本身有負債),因而未能通過銀行加息3厘的壓力測試,最終無法上會要「撻訂」;亦有不少例子是銀行雖然批出按揭,但金額與買家預期的有很大出入(如未能敍造九成按揭),僅批出五至七成按揭,結果亦是要忍痛「撻訂」。買家可利用網上按揭計算機進行初步評估,以避免出現「撻訂」情況。

Squarefoot按揭計算機

4.新盤延遲交樓

這主要是針對買新樓及採用建築期付款方法(大廈落成才支付款項)的買家。發展商提供建築期付款方法,原意是想讓買家在新盤落成前財務處理更有彈性,但當遇上突如其來的大幅推遲落成日期(如愛海頌及柏傲莊III等新盤項目),就有可能因為交樓時間拖長了,期間買家自身條件出現變化,如買家失業或財務狀況出現問題,又或者期間樓市突然轉為下行,從而導致申請按揭時單位估價不足,但買家又未能負擔差額,最終要「撻訂」離場。

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發展商會否延遲交樓非買家可以控制,買家唯一可以做的是在準備置業預算時,為交易預留更充裕資金,又或者與家人商討後備方案,以期可以在有需要時提供資金支援,一旦出現估價不足的情況時,能夠有額外資金應付差額而不需要「撻訂」。當然,若果延遲交樓情況符合了保護買家的相關規定之條件時,亦可以考慮取消交易、以避免因為有機會「撻訂」而出現的損失。