很多人因為買樓涉及金額龐大及預期持有物業的時間會以「年」計,故在買樓前會做足「百分百」準備,以免多付或「買錯樓」,不過,在租樓時卻忽略其實租住物業,同樣涉及煩人細節與要留意的程序。假如偶一不慎「租錯樓」,小則「捱貴租」兼要支付些租戶不用負責的雜費,重則被騙按金兼再要「揾樓搬」,又重覆煩人的租樓動作。Squarefoot把相關資料作整理並綜合為8大注意事項,以幫助有需要人士作了解,已有基本概念人士亦可温故知新。

很多人在租樓時忽略了其實租住物業,涉及煩人細節與要留意的程序,偶一不慎很容易「租錯樓」。
很多人在租樓時忽略了其實租住物業,涉及煩人細節與要留意的程序,偶一不慎很容易「租錯樓」。

租客8大注意事項

1.小心尋覓理想居所

這個看來好像是「廢話」,但除了基本要求如租金、交通及四周環境外,租樓時要認真考慮自己及家人想過什麼生活,而很多時都是要作出取捨,如想交通方便就要負擔較貴租金,想居住環境較寧靜就要住得偏遠一點,想為小朋友找一個較佳校網就會少了地區選擇,想養寵物亦會大大限制了可租住的單位。當然,若果預算非常充裕的話,簡單地選擇最適合的就好了。

2.親身視察單位

揀選了適合自己的居所後,親身到單位視察是一個必定要做的步驟,因為這個單位將會是日後起居生活的重要場所,故絶對不可單靠相片、影片或代理解說便決定承租,更重要的是,要親身向業主了解單位情況,若果業主沒有時間會面,亦要向代理查問一些重要問題,如視察時屋內有傢俬及電器,是否包括在租約內?又例如有沒有任何租金以外的額外附加費用等。

親身到單位視察是一個必定要做的步驟,因為這個單位將會是日後起居生活的重要場所,
親身到單位視察是一個必定要做的步驟,因為這個單位將會是日後起居生活的重要場所。

要留意,若果是透過代理找到租盤,代理會要求簽署一張俗稱「睇樓紙」的文件以保障代理及所屬公司,防止客人自行聯絡業主洽商或改用另一代理,又或者「改口」要求降低佣金或相關條款。

無明文規定要在何時簽「睇樓紙」,一般代理會在上樓前用 5 至10 分鐘解釋清楚,待雙方詳細讀過協議內容才簽署,確保入屋前已了解「睇樓」成本,避免之後有爭拗。雙方簽署「睇樓紙」後,租戶若不經那位代理租住相關單位,需向原代理賠償佣金。

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3.查清業主真偽

不要以為「假業主騙租客」只是電影情節,近年都偶有出現假扮業主以較市價低的租金作招徠,以騙取租戶按金的案件。其實要查清業主身份好簡單,租戶可以要求業主提供身份證明文件,並透過土地註冊處翻查交易紀錄,以確認單位業主與見面的業主是同一人,以及確定與其簽約業主持有單位完整業權。租戶可以選擇在網上或者親身去查冊中心進行查冊。

4.準備「兩按一上」及佣金支出(如果有)

一般而言,租戶入住前需向業主支付兩個月租金作「按金」,與及一個月租金作為「上期」,俗稱「兩按一上」,若果是透過代理找到租盤,要再預備半個月租金為佣金。舉例說,若果每月租金為1萬元,兩個月按金即是2萬元,一個月上期便是1萬元,即是租戶入住前要先支付3萬元,再加5000元經紀佣金。若租戶在租約完結時能依照租約還原單位,業主便會發還2個月按金。

租戶需向業主支付兩個月租金作「按金」,與及一個月租金作為「上期」,俗稱「兩按一上」。
租戶需向業主支付兩個月租金作「按金」,與及一個月租金作為「上期」,俗稱「兩按一上」。

若果單位非常「啱心水」並估計自己會「長住」的話,可考慮一次過支付6個月甚至是1年租金,一來可以向業主顯示誠意以爭取一定折扣,二來可以令業主覺得租戶是「好租客」,長遠計有機會提高自己的「議租能力」。

正常情況是雙方先簽署一份臨時合約,租戶會支付1個月租金作為訂金,然後再在「交匙」當日簽定正式租約,並繳付扣除先前所支付的1個月訂金之「兩按一上」餘額。簽訂臨約與正式合約的日子相距不可多於14日,若期間任何一方反悔的話,會視為「撻訂」而沒收訂金。就算交易告吹亦要支付代理佣金,通常臨時合約會列明由「撻訂」一方負責支付。

5.留意租約條款

處理所有問題後,就要與業主正式簽定租賃合約,為保障雙方權益,業主或者代理大多會準備一式兩份的租約讓雙方簽名作實,簽約時,租戶除了要帶齊身份證明外,很多業主都會要求出示工作證明文件,如糧單、稅單及工作證等,證明有能力支付租金。有些業主更會致電租戶任職公司確認其身份,部份更會要求租戶供信貸報告,以證明具有一定的財政能力。

所有協議都要白紙黑寫在租約內,雙方在租約上簽名並繳付釐印後,租約便有法律效力
所有協議都要白紙黑寫在租約內,雙方在租約上簽名並繳付釐印後,租約便有法律效力。

租約大多是坊間俗稱的「一年生約,一年死約」,簡單而言,即是若果第一年內任何一方想中止合約,是需要向對方賠償,實際金額要視乎合約條款。第二年時雙方可根據合約條款,在足夠通知期後中止租約並退回按金。租金調整方面,通常是在兩年合約到期後作商討,但有時若合約條款傾向業主的話,有機會在「 生約 」 期間加租,簽約前要看清。

與業主簽訂租約時,租約例款一定要雙方均同意 ,所有協議都要白紙黑寫在租約內,雙方在租約上簽名並繳付釐印後,租約便有法律效力,法庭只會受理有釐印的租約。打釐印費用一般由業主及租戶攤分,收費約為年租或平均年租的0.25%至1%不等,可利用稅務局網站的租約印花稅計算機計出實際金額。

很多時候於「睇樓」時,間屋「好好哋」無特別問題,但一入住就發現「問題多多」,最常見是一些結構性的漏水或噪音問題,若果解決不了自己亦接受不到,就唯有提早解約於首年搬走,這個時候於早前簽定的租約就非常重要,能否退回按金或退回多少,就要視乎租約的條款而定。若果租約並沒有提及任何退租條款,在法律上業主有權不退回按金,簽約時記得寫清楚。

假如業主肯就提早解約進行商討,記得要再簽訂協定書,清楚列明退租日期、涉及條件及雙方責任。正常情況下,協定很多時候都是租客給予業主一定數目的賠償(如相等於1個月租金的金額),以解除租約,亦有些情況是業主同意由另一個新租客,代替現有租客履行餘下租約。

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6.租金以外費用

一般而言,除非特別在租約中列明,否則租金大多包括單位的管理費及差餉,而關於水電煤的費用就採用「用者自付」方法,由租戶自己支付。入住後若果發現有什麼需要維修及更換,就要視乎雙方所簽定的租約條款決定誰人負責,正常情況下,若果不是租戶惡意破壞或使用不當而導致出現問題,都是由業主負責維修及更換之費用。

若果不是租戶惡意破壞或使用不當而導致出現問題,都是由業主負責維修及更換之費用。
若果不是租戶惡意破壞或使用不當而導致出現問題,都是由業主負責維修及更換之費用。

租戶亦應要求業主在租約內寫明出租單位詳細資料,如包括租客有權使用的公共設備或會所設施,和一拼出租的傢俬及電器。簽約前,請確認單位的詳細資料以保障雙方利益。

7.要求免租期

羅馬不是一天建成的,搬屋亦很難在一至兩日內完成,故在簽定正式租約前,最好能向業主爭取較後的起租日期,以取得數日的免租期,有時若果業主較為慷慨,可以取得1星期免租期。若果是透過代理找到租盤,就要盡早叫代理轉達相關要求。

8.改動單位原有裝置或傢電

更改單位是一個常引起爭論的話題。一般來說,租客不能更改出租單位間隔或作任何加建。如果租客希望更改單位,應向業主取得書面同意。若業主容許租客更改單位,亦可能會要求更高的按金。若是租住新盤又或者是租約中列明包含裝修與傢俬電器的租盤,租戶亦應盡量不要改動原有裝修及傢電,進行改動前亦應先與業主商量,並商討交還單位時是否需要把改動還原。

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