新盤延遲交樓點算好?
新盤延遲交樓點算好?圖片來源:發展商

受到疫情及種種不同因素影響,近期有多個新盤都要推遲「預計關鍵日期」、即要延遲交樓,最新例子便是恒大的屯門恒大‧珺瓏灣第2期,原本預計關鍵日期為2021年8月13日,惟代表賣方的律師樓已於8月9日向業主發出延遲交樓通知,把關鍵日期改為9月17日,打亂了不少買家的部署。到底發展商可否無限推遲交樓日期?業主可否取得賠償?遲交樓又會否影響申請按揭?本篇文章會一一解答。

延遲交樓的定義是什麼?

買家在購買新樓時,相關樓盤的銷售資料一定會有一個該新盤的「預計關鍵日期」,而該日期的官方定義是「項目符合批地文件條件的日期、或項目在遵照『經批准建築圖則』的情況下、或按照『豁免證明書』發出條件,在各方面均屬完成的日期」,簡單而言,相關日期是指項目的完工日期,並不是單位能夠入伙的日期(通常會較「預計關鍵日期」為後),故遲交樓便是指推遲「預計關鍵日期」,當然,買家的實際入伙及收樓日期亦會同步順延。

以長實與市建局合作發展、位於深水埗海壇街的愛海頌做例子,項目原本的「預計關鍵日期」為2021年6月30日,惟根據官方網站最新顯示,「預計關鍵日期」已推遲到2022年1月26日。

正常而言,發展商最遲要在「預計關鍵日期」的兩星期內向地政總署申請「滿意紙」,獲發「滿意紙」後一個月內再以書面通知買家正式收樓。

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發展商延遲交樓業主會否得到賠償?

基本上不會,因為按法規,發展商有6個原因可合法地推後「預計關鍵日期」,分別是工人罷工或封閉工地、暴動或內亂、不可抗力或天災、火警或其他賣方所不能控制的意外、戰爭,或者是惡劣天氣等原因,只要提出的原因獲負責監管整個建築過程的專業人士(如建築師、工程師或測量師)認可,發展商再於確定延後的14日內通知買家,便可推遲交樓日期。

業主能否取消交易?

是可以的,但條件是當發展商未能在「預計關鍵日期」或延期日期後的6個月內完工,買家就可以選擇撤銷買賣合約,並取回已付款項及利息支出。不過,要留意發展商是可以用疫情為由,向地政總署申請延長相關期限,故近年的新盤買家就有機會不能按相關規定取消買賣合約。

如由高銀發展的何文田豪宅傲玟,發展商已於7月初通知買家項目要延遲交樓,買家可選擇繼續完成買賣合約或即時取消成交,若取消成交,會按買賣合約條款退回訂金及利息補償,已有多個買家選擇取消成交,其中包括藝人陳家樂。資料顯示,陳家樂於2019年11月21日簽署臨時買賣合約,成交價為5045.2萬元,惟已於8月10日終止買賣合約,涉及單位為第2座中層B室,實用面積1425平方呎,3房間隔。

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對按揭上會有什麼影響?

要視乎「預計關鍵日期」要推遲多久。假若買家選擇「建築期付款」(收樓前約3個月已可以申請按揭)而又已獲「提供貸款通知書」,在收到推遲通知時,理應是正在考慮是否接納貸款(要於期限前回覆),決定不因為「預計關鍵日期」推遲而接納貸款當然沒有問題,但若果於期限前都沒有表示接納貸款,而交樓延遲時間又超過3個月的話,當買家到可以收樓時才表示想接納貸款的話,銀行或有機會要求買家補交入息證明文件。假若期間個人財務狀況一旦變差,就有可能會令按揭條款、息率或所取得的優惠出現變化。

若果涉及申請按揭保險,更要留意按揭保險的有效期為3個月,而且要先由銀行提交估價,香港按揭證券公司才決定是否承保,而銀行提交的估價亦是只有3個月有效期,假若發展商遲逾3個月交樓,買家好大機會要重新申請,打亂買家原本的部署。

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提早交樓又會衍生問題嗎?

是會的,最壞情況是有機會令買家「撻訂」。假若買家採用「建築期付款」而剛好是「換樓客」,打算「夾啱時間」於新樓落成前才出售舊有物業套現以重獲首置身份(以盡快退回購買第二個物業多繳稅款),一旦遇上突然提早交樓,買家便要提早上會,惟若果當申請新樓按揭時仍未能售出原有物業,就會因為有其他按揭物業在身,令按揭成數上限要下降一成,供款與入息比率及壓力測試基準亦同步下降一成,「計得太盡」的買家或因缺乏資金支付尾數而要「撻訂」。

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