新界東、沙田、大圍、火炭、馬鞍山

許多人到新界搵樓,不外乎銀碼細,易負擔,但這種想法,是否已過時?所謂財跟基建走,有發展的地方,價格自然水漲船高,新界東沙田區是一個好例證,完善的交通配套與規劃,令部分區域比市區更市區。

沙田區住宅發展,由最初集中沙田、大圍、火炭,一路向東伸延至馬鞍山及烏溪沙;由初時發展資助房屋,到後期發展私樓,戶型趨向多元化;馬鞍山及烏溪沙更成為低密度豪宅集中地,臨海新盤不計其數。

如今沙田及大圍是新界東的交通樞紐,連接性極高,可經獅子山隧道到九龍城區、大老山隧道到黃大仙區、城門隧道到荃灣區、青沙公路及大埔公路到九龍西,還有屯馬線、東鐵線,以及一系列巴士和小巴路線,最方便一定是享雙線優勢的大圍站。

同在沙田區,究竟沙田、大圍、火炭與馬鞍山的屋苑有何差異?哪裡成交旺?哪裡易上車?哪裡景觀好?哪裡最便利?哪裡利投資?同一銀碼可以買到多少平方呎?這次揀選了沙田第一城、大圍富嘉花園、火炭銀禧花園及馬鞍山新港城作比較,四個屋苑樓齡相若,於所屬區份具代表性,而且各有優勢,受不同類型買家追捧。

上車之選:富嘉花園、銀禧花園

要在沙田找上車細價盤,最平一定是已補地價居屋,上述四個屋苑,只有大圍富嘉花園屬居屋項目,樓齡31年,3座大廈提供約860伙單位,近期實用呎價約$13,400,稍低於銀禧花園($13,800),但相對新港城($16,500)與第一城($16,700)平得多。

雖然呎價相近,但富嘉花園位置較銀禧花園好,步行約1分鐘即到對面港鐵大圍站,享雙線優勢。大圍飲食選擇多,鐵路站上蓋即將興建65萬方呎大型商場,起居生活相當方便。但要留意,已補地價居屋放盤量一般比私樓少。屋苑最細戶型為426方呎兩房單位,入場價580萬元起,惟此戶型數量不多;484方呎兩房單位,約680萬至720萬。

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銀禧花園
銀禧花園前臨沙田馬場、彭福公園及城門河,背向九肚山景。靚景之選

靚景之選:銀禧花園、第一城

銀禧花園位於火炭半山樂景街,地勢較高,景觀開揚,相比富嘉花園及新港城主要外望樓景和街景,銀禧花園約有一半單位前臨沙田馬場、彭福公園及城門河景,背向九肚山景。第一城雖有開揚河景,但僅少量單位享馬場景。

與沙田一站之隔的火炭,被喻為平價半山住宅集中地,除了銀禧花園,穗禾苑與豐景花園亦是熱門之選。銀禧花園樓齡35年,9座大廈提供約2,260伙單位,主打兩房戶,屋苑基層設商場銀禧薈。屋苑最細戶型為342方呎一房單位,入場價610萬元起;506方呎兩房單位,約700萬至750萬。

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新港城中心
新港城中心生活配套齊全

便利之選:新港城、富嘉花園

這裡指的是生活配套,目前以毗連馬鞍山站的新港城中心最齊全,行街、睇戲、購物、飲食、買餸樣樣齊,還可漫步馬鞍山公園和海濱長廊 。但近期一手焦點落在大圍站上蓋物業,基座大型商場預計2023年落成,附近的富嘉花園必然受惠。反觀第一城設兩座屋苑式商場,銀禧花園鄰近工廠區,明顯比新港城中心與大圍站商場輸蝕得多。

樓齡27年的新港城,在馬鞍山站及新港城中心上蓋,是馬鞍山最具規模的私人屋苑,20座大廈共4,760伙單位,主打兩至三房戶。屋苑最細戶型為321呎兩房單位,入場價560萬元起;414方呎兩房單位,約660萬至700萬。

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 沙田第一城
第一城成交量及租金回報相對較高

投資之選:第一城、新港城

目前全球以印銀紙救經濟,長遠而言,銀行存款會持續貶值,資產價格則會被推高。投資不外乎低買高賣,但住宅物業屬固定資產,沽貨時間較長,加上有額外印花稅,若屋苑成交量偏低,容易失去出貨時機。買得抵當然好,但沽得到同樣重要。

翻查四個屋苑成交紀錄,第一城成交近半年約250宗;新港城130宗;銀禧花園50宗;富嘉花園少於10宗。換句話說,第一城成交量佔優、新港城居次,只要購入單位不是太過劣質(極低層、殘裝、樓貼樓、對正西斜、自然光不足等等),兩屋苑較易做到善價而沽。

至於租金回報(將一年租金收入除以樓價),拿兩房比較的話,第一城平均回報率約3厘;新港城2.9厘;銀禧花園2.68厘;富嘉花園2.82厘。

第一城有逾萬伙單位,是新界東規模最大的私人屋苑,開則多元化,實用面積介乎284至853平方呎,主打兩至三房戶。雖然樓齡將近40年,但「75減」後,仍借足30年按揭。屋苑最細戶型為284方呎兩房單位,入場價530萬元起;451方呎兩房單位,約720萬至760萬。

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四個沙田區屋苑特點一覽

  呎價 入場價 成交量 租金回報 樓齡 伙數
富嘉花園 $13,400 $580萬 <10宗 2.82厘 31 860
銀禧花園 $13,800 $610萬 50宗 2.68厘 35 2,260
新港城 $16,500 $560萬 130宗 2.9厘 27 4,760
第一城 $16,700 $530萬 250宗 3厘 近40年 10,642