新界東坐擁山巒碧海,向來是洋房屋苑集中地,亦因環境恬靜清幽,私隱度十足,即使流通量不高,依然有價有市。這次找來了新界東四個樓齡相若的入門版洋房屋苑-淺月灣(恆基;1999年入伙)、雍怡雅苑(新鴻基;1998年)、鹿茵山莊(長江實業;1998年)、皓朗山莊(廖創興;2002年)作比較,將會從不同角度,看看四個豪宅屋苑有何獨特之處。

淺月灣、雍怡雅苑、鹿茵山莊、皓朗山莊景觀皆有山有海,皓朗山莊處於較高地勢,俯瞰九肚山全貌,正南有馬場景, 東南望城門河,東北遠眺吐露港,景觀相對佔優。
淺月灣、雍怡雅苑、鹿茵山莊、皓朗山莊景觀皆有山有海。
皓朗山莊處於較高地勢,俯瞰九肚山全貌,正南有馬場景, 東南望城門河,東北遠眺吐露港,景觀相對佔優。

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論景觀

九肚山為新界東傳統豪宅地段,以低密度洋房為主,在火炭大學站之間, 高約400米, 山腰位置(高約100米)建有數個洋房屋苑,其中之一是位於馬樂徑的皓朗山莊鹿茵山莊位於大埔公路大埔滘段,大埔墟與大學站之間,新興豪宅區白石角的西面,海拔高度與皓朗山莊相若,但較近海;雍怡雅苑位於近大埔滘尾段的雍宜路,吐露港公園的西面,海拔高約50米,再近海一些;淺月灣位處露輝路,連接汀角路,毗鄰香港教育大學,海拔高約70米,東南方有吐露港

四個洋房屋苑景觀皆有山有海,但要留意,淺月灣西南面有污水處理廠,鹿茵山莊和雍怡雅苑附近則有學校,而皓朗山莊處於較高地勢,俯瞰九肚山全貌,既清靜開揚,私隱度又高,正南有馬場景, 東南望城門河,東北遠眺吐露港,景觀相對佔優。

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論規模

除了鹿茵山莊,其餘三個洋房屋苑樓高三層連地下車庫、平台花園及天台;以數量計,淺月灣兩期共有204幢洋房,實用面積介乎1,400至4,700方呎,主打四房及五房戶;雍怡雅苑有68幢洋房,實用面積介乎1,805至2,352方呎,間隔分3房1套及3房2套,連家庭廳及多用途套房;皓朗山莊僅有32座洋房,實用面積介乎2,250至2,962方呎,採4房1套或4房2套間隔;鹿茵山莊共有22幢洋房,樓高兩層,實用面積3,000至5,000餘方呎 ,主打四房戶,另設10座分層住宅共359伙單位。相比之下,淺月灣規模最大,同時提供最細及較大洋房戶型。

樓高連車庫、平台花園、天台洋房數量主打間隔實用面積 /方呎
淺月灣👑 3層204幢4房及5房 1,400 – 4,700
雍怡雅苑 3層
68幢3房1套及3房2套1,805 – 2,352
鹿茵山莊 2層 22幢4房1套或4房2套2,250 – 2,962
皓朗山莊 3層 32幢 4房3,000 – 5,000

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論配套

四個洋房屋苑均有住客會所,提供泳池、健身室、兒童遊戲室、網球場、桌球室等設施,規模最大為鹿茵山莊8萬方呎會所,全玻璃幕牆設計,另設鹿茵山莊商場,有為寵物而設的恒溫泳池及酒店服務。另外,鹿茵山莊每座洋房均有私人花園附設私家泳池

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論交通

各屋苑主要靠私家車代步,皓朗山莊附近有小巴來往港鐵沙田站,車程約15分鐘;至於雍怡雅苑、鹿茵山莊、 淺月灣,均設居民巴士來往港鐵大埔墟站,車程分別約5分鐘至15分鐘,班次相隔約20至30分鐘。三個屋苑中,位置上以雍怡雅苑最近大埔墟站。

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論價錢

洋房屋苑閒閒地過千萬,但不一定呎價高,其實今次四個屋苑,平均成交呎價不過$15,000,相對於去年入伙、位於九肚山麗坪路上的富豪・山峰平均呎價 $23,000至$26,000,或駿嶺薈洋房呎價31,350元,真的「平到笑」,比沙田第一城$17,000呎還要低。

四屋苑中以鹿茵山莊和雍怡雅苑稍低,成交呎價約$11,000,淺月灣和皓朗山莊分別約$12,500 及$13,500。值得一提,位於大埔三門仔路、樓齡13年的比華利山別墅現時價格低水,呎價徘徊$10,500至$11,500,上月更有一宗成交呎價跌穿$10,000。

平均成交呎價 /HK$
淺月灣$12,500
雍怡雅苑 👑$11,000
鹿茵山莊 👑$11,000
皓朗山莊 $13,500

新界東洋房屋苑概況

新界東傳統洋房屋苑依山而建,集中於九肚山路穗禾路大埔公路一帶, 較新的洋房屋苑沿海居多,分佈於汀角路、吐露港公路、耀沙路,以及麗坪路。

新界東區內最廣為人知的洋房屋苑應該為比華利山別墅
新界東區內最廣為人知的洋房屋苑 — 比華利山別墅

區內最廣為人知的洋房屋苑應該是比華利山別墅,皆因住了不少藝人業主,屋苑共有535幢洋房,總樓面面積超過110萬平方呎,差不多等於新城市廣場商場面積。老牌又具規模的洋房屋苑,要數康樂園,早於1980年入伙,提供逾千幢洋房,屬區內指標洋房屋苑。要找實用面積逾萬方呎的超級洋房,則有駿嶺薈,內有多達12個套房。

最近十年,屬臨海地段的白石角,相繼發展多個混合洋房及分層戶的低密度屋苑項目,飽覽吐露港無敵海景,如逸瓏灣天賦海灣海日灣朗濤等等;另一個新興豪宅區是有新九肚之稱的麗坪路,該地段最新洋房供應有富豪・山峯、駿嶺薈和名日・九肚山。至於耀沙路一帶的臨海洋房別墅,如雲海泓碧,因景色優美、鐵路配套,以及鄰近名校,亦逐漸受到用家追捧。

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