執平價盤要注意！物業估價的重要性

近日香港二手樓價持續下跌，而新盤又以低價作招徠。對於有置業需要的人來說，現時是執平價盤的時機，有的買家認為只要價錢可接受就入市，但往往忽略了估價的重要性。

究竟什麼是銀行估價？有關物業估價是測量師為一個指定物業估算它的價值，是銀行承造按揭的重要指標。一般而言，測量師會採用以下的方式去作物業估價。

最常用的估價方式是比較法，也可稱為直接比較法或市場法，將物業與其他接近估價日期成交的類似物業進行比較，並對這些成交價作出適當的調整及分析，以取得物業的客觀合理市值。

另一種方式是投資估價法，透過物業可獲得的租金收入以及市場預期回報率，去為物業進行估價；第3個方法是成本估價法，假設物業於估價日期當日，重新建成所需的成本，包括地價、建築費及利息等，再扣除建築物的折舊去計算物業的估值。

要留意的是，由於測量師所計算的成交價是土地註冊處公布的，因此有關價錢或呎價有大約1個月的滯後。即是說，估價是反映1個月前的成交狀況，未必可反映到現今的市場狀況。

由於物業估值是一個風險管理措施，銀行是不會借出多於物業估價的按揭貸款金額，所以若然單位有估價不足的情況，導致按揭貸款額不夠應付成交所需，買家就需要支付更多首期。

舉例說，購買單位時，成交價為$800萬；申請按揭時，銀行的估值是$720萬。申請8成按揭時，貸款額以最新估價為計算基準，即最多只能借取$720萬X80%，即是$576萬，變相首期由當初的$160萬，增加$64萬至$224萬，買家要支付多$64萬，否則就要撻訂離場。

其實大家都不用太擔心，一般而言，如果成交價與估價相差不多的話，銀行都會依成交價去計算按揭的。不過買家都可以嘗試用估價低於叫價作為議價的切入點，以說服業主減價。

從以上的例子可知，估價是非常重要的。在簽約前記得要查估價，最簡單的方法是在各銀行網頁進行網上估價，如果見到估價出現「不適用」等字眼，或者比市價低很多，單位有機會是事故單位，或同層、上下層有凶宅等，以致銀行無法估價，最好先問業主或代理以了解物業的背景，再決定是否入手。

相反來說，銀行「估突價」也不是一件好事，單位的成交價低於銀行的估價，很多人都會認為是筍盤，但如果成交價低於市場估價達10%至20%或以上，銀行有機會拒批按揭，因為擔心買賣雙方有避稅或瞞稅的情況。

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