近月二手樓市交投相對淡靜，影響銀行對各大屋苑的估價取態。根據28Hse追蹤的20個指標屋苑*數據顯示，以滙豐銀行估價模型計算，大型及中型單位分別有11個及10個屋苑的估價按月下跌。
大型單位當中，天水圍嘉湖山莊下調逾3%跌幅居首，荔枝角碧海藍天與馬鞍山新港城緊隨其後。中型單位方面，嘉湖山莊同樣以逾3%跌幅居首，其次為新港城及南區海怡半島。然而，堅尼地城寶翠園大型單位與紅磡黃埔花園中型單位估價卻逆市上升，分別錄得逾4.5%及約2.5%的升幅，反映個別屋苑具備較強的抗跌力，走勢未有跟隨大市全面向下。
分析指，樓市交投及資金流入減少，拖累估價下挫。近期一二手買賣放緩，加上缺乏大型新盤推售，市場觀望氣氛濃厚。另外，內地整頓跨境券商影響資金調動，導致樓市缺少大型投資客承接。買樓需求減弱促使銀行取態轉趨保守，繼而調低物業估價。
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20大屋苑8月估價排名（大型單位）
11個指標屋苑大型單位估價受壓 嘉湖山莊跌逾3%最多
8月大型住宅單位估價整體偏軟。20個指標屋苑當中有11個錄得跌幅，按月下跌0.18%至3.07%。鰂魚涌康怡花園及鰂魚涌南豐新邨估價按月持平；其餘屋苑估價則逆市向上，當中堅尼地城寶翠園及紅磡黃埔花園表現較佳，分別上升4.53%及2.47%。
嘉湖山莊跌3.07% 跌幅居首
本月估價跌幅最大的屋苑為天水圍嘉湖山莊。估價單位為5期麗湖居5座高層B室三房戶，實用面積639平方呎，滙豐最新估價為568萬元，按月減少18萬元，下跌3.07%。
不過其他機構未有跟隨看淡，中銀估價維持601萬元不變，而28Hse的估值更微升1.06%至562.7萬元。
碧海藍天估價跌3.05%排行第二
跌幅第二高的屋苑為荔枝角碧海藍天。其估價單位為5座中層H室三房戶，實用面積581平方呎，滙豐對其估價為1,048萬元，按月減少33萬元，下跌3.05%。
中銀與28Hse的估價則不跌反升，按月分別上調3.01%至1,094萬元，以及微升0.47%至1,040萬元。
新港城估價跌2.22%排名第三
馬鞍山新港城位列跌幅第三。參考4期E座高層4室三房戶，實用面積618平方呎，滙豐本月估值為971萬元，按月減少22萬元，下跌2.22%。
與嘉湖山莊相若，中銀及28Hse對新港城的估價單位分別報933萬及877.9萬元，按月維持不變及上升1.01%。
寶翠園估價逆市上升4.53%
部分屋苑估價未有跟隨大市向下。堅尼地城寶翠園1期1座中層G室三房戶，實用面積1,241平方呎，滙豐估價為3,529萬元，按月上升153萬元，上升高達4.53%，為所有估價指標屋苑升幅之首。
而中銀及28Hse對其估價則報3,568萬及3,344.5萬元，按月維持不變及上升0.6%。
半數屋苑中型單位走勢下調 嘉湖山莊續成跌幅榜首
8月中型單位估價走勢大致與大型單位相若。20個指標屋苑中，10個估價按月下跌0.15%至3.13%。荔枝角碧海藍天、鰂魚涌康怡花園及鰂魚涌南豐新邨估價維持不變；其餘7個屋苑估價按月上升，以紅磡黃埔花園升2.46%較顯著。
20大屋苑8月估價排名（中型單位）
嘉湖山莊估價跌3.13%跌幅最多
天水圍嘉湖山莊在中型單位同樣排在跌幅榜首。參考3期翠湖居3座高層F室兩房戶﹐實用面積449平方呎，滙豐本月估價報434萬元，按月減少14萬元，跌幅達3.13%。中銀估價維持在442萬元，28Hse估價則上升1.25%至420萬元。
新港城估價跌2.34%緊隨其後
馬鞍山新港城排行跌幅第二名。參考估價單位4期J座中層2室實用面積338平方呎的兩房戶，滙豐估價由7月的598萬元下調至本月的584萬元，按月下跌2.34%。中銀估價維持577萬元不變，28Hse估價則微跌0.02%至534.3萬元。
海怡半島跌2.02%排第三 中銀28Hse反升
南區海怡半島位列跌幅第三。4期御庭園御柳居（25座）高層A室兩房戶，實用面積513平方呎，滙豐估價按月下跌17萬元至823萬元，跌幅達2.02%。
相反，中銀與28Hse的估價雙雙報升，按月分別上調0.6%至845萬元，以及上升2.57%至782.9萬元。
黃埔花園逆市升2.46% 中銀28Hse同步上調
紅磡黃埔花園在中型單位中抗跌力最佳。估價單位為2期錦桃苑1座高層C室兩房戶，實用面積466平方呎，滙豐本月估值按月增加19萬元至791萬元，升幅達2.46%。
中銀與28Hse亦同步上調估價，按月分別上升1.44%至777萬元，以及上升0.86%至688.4萬元。
7月交投顯著放緩 拖累8月銀行估價普遍下挫
本港樓市踏入下半年氣氛轉弱，交投顯著放緩。面對缺乏大型新盤帶動及資金流入減少，市場觀望情緒濃厚，直接導致8月各大銀行普遍下調大型指標屋苑的估價。近期一二手交投數據的顯著下跌，配合資金流向的突變，正正反映了這波樓市降溫與估值受壓的實況。
一二手住宅交投顯著回落
本港住宅物業市場近期轉趨淡靜。中原地產研究報告指出，7月二手私人住宅錄得3,374宗買賣，涉及金額269.2億元，按月分別下跌37.1%及42.0%。二手交投量創下自2025年8月錄得3,285宗以來的11個月新低，成交金額亦跌至自2025年10月錄得261.8億元以來的9個月低位。
一手市場方面，據中原地產研究報告，7月新建住宅買賣登記僅有767宗，涉及金額157.9億元，按月分別大幅下跌61.3%及45.6%。一手交投量連續3個月下跌，更是近17個月以來首次跌穿1,000宗，創下自2025年1月錄得758宗以來的18個月新低，金額亦是自2025年5月錄得147.9億元以來的14個月低位。
7月市場缺乏大型新盤推售，僅有位於錦田的芊御及將軍澳的海瑅灣II推出首張價單。相比今年上半年多個新盤如SIERRA SEA第2A及2B期、海瑅灣I、形瑨、首岸第一及三期，以及壹沐第2期多輪銷售成功沽清單位的熱烈氣氛，目前市場熱度明顯減退，買家入市態度轉趨審慎。
內地監管措施削弱資金流入
資金流向亦出現變化。中國證監會於5月中下旬對老虎證券、富途證券及長橋證券三家境外互聯網券商的違規跨境經營行為立案調查，並施以重罰。其中，老虎證券遭沒收違法所得並罰款合共約4.11億元人民幣，富途證券的罰沒金額更達約18.5億元人民幣。這項監管行動直接影響了內地資金的調動渠道，導致近期香港一手樓市缺少了大手掃貨的投資客。
結語：交投減慢及資金流失拖累估價下調
整體樓市交投及資金減少，是導致8月指標屋苑銀行估價下跌的主因。二手市場成交淡靜，急售業主減價求售的個案直接拉低了銀行的參考估價；同時，一手推盤步伐放緩令市場觀望情緒濃厚，促使銀行評估物業價值時轉趨保守。此外，內地重罰跨境券商截斷部分資金流入，導致樓市缺乏大手買家承接，銀行為應對需求收縮及控制潛在信貸風險，進一步主動下調物業估值。
*20個指標屋苑包括：太古城、康怡花園、海怡半島、嘉亨灣、藍灣半島、寶翠園、南豐新邨、映灣園、嘉湖山莊、沙田第一城、新都城、新港城、珀麗灣、盈翠半島、荃威花園、美孚新邨、麗港城、德福花園、碧海藍天及黃埔花園
