金管局連環出招 收緊高成數按揭

[28Hse 三地產焦點 第一百一十六期 2017年5月31日] 繼堵塞「一約多伙」的避稅安排、收緊發展商融資貸款後，金管局再度出招，推出三項收緊按揭措施，新措施針對風險較高的按揭貸款為主，以維持銀行體系穩定，從而抑制過熱樓市。

新措施於2017年5月19日即時生效，包括：
1)採用「內評法」計算資本充足比率的銀行，由2017年5月19日後批出的新造按揭貸款風險權重下限，由現時的15%提高至25%
2)涉及一個或以上現有按揭貸款的借款人或擔保人，其按揭成數上限下調一成
3)收入來自香港以外地區的借款人，其「供款與入息比率」上限下調一成

當筆者聽到金管局又推出「辣招」時，感到非常驚訝，為什麼金管局頓時出招這麼頻密？為何出招速度突然加快了？有人認為是因為樓市過熱的關係，要出招打壓樓市，非也，相信最主要的原因是美國加息周期開始，提早出招以免出現泡沫爆破。

無可否認的是，大家最關心的必然是新「辣招」可否壓低樓價。由於新措施較曲線及局部，估計對樓市影響不大，只是對「靠父幹」的買家、實力稍遜的買家或投資者，以及收入來自香港以外地區的人有所衝擊。

不少人不明瞭為何金管局會推出此措施，對樓市的影響又不大。事實上，這些措施都是防患於未然的，就第一項措施來說，可以提升採用內評法計算資本充足比率的銀行在周期逆轉的抗震能力，而這些銀行現時市佔率超過80%。

而且第一項措施亦有可能會逼使個別銀行上調息口，因為這增加了銀行的借貸成本。簡單去理解，例如銀行有$100，只需預留$15作儲備，餘下的$85可借出以賺取利潤；而在新措施下，銀行需預留$25作儲備，僅可以借出$75，即是減少了銀行可借出的資金及賺取的利潤。

而第二及第三項措施亦是阻止較高風險的人士入市，前者涉及比較高的信用風險，而後者銀行較難驗證供款人的收入。那為何是次先選擇向他們入手，而不是採取其他直接的措施？

金管局總裁陳德霖解釋，多於1個按揭申請新貸款佔比例約20%，比例不低，而來自香港以外收入的借款人的按揭，佔整體貸款批核的比例約2%，雖不算多，但有見最近有上升的趨勢，故需要提早行動。

坦白說，市場對物業需求殷切，加上本港充斥資金，故新措施一定無可能逆轉樓市，但新措施的推出，或多或少會影響投資者及海外人士的入市意欲，有可能可以緩和樓市急升的情況，粗略估計對二手市場影響相對較大。

買樓是人生其中一項重要投資，政府近日密集出「辣招」，也許對買家有警醒的作用。買樓屬於大額的槓桿交易，面對的風險比較大，故此買家必須要留意經濟環境及利率變化等，要量力而為，小心衡量自己的供款能力及可以承受的風險。

中原城市領先指數(CCL)最新錄得158.26（反映2017/05/15至2017/05/21 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.16%，同時較上年同期上升23.15%。

4個分區中，只有新界(西)區錄得跌幅，按周下跌1.20%，新報140.16，較上年同期上升23.00%。而九龍區升幅則最多，按周上升1.99%，最新錄得156.84，較上年同期上升21.84%。港島區新報171.86，按周上升1.76%，較上年同期上升28.77%。而新界(東)區亦錄得輕微升幅，按周上升0.85%，較上年同期上升23.78%。

-- 藍田麗港城2房 $643萬易主 --

世紀21康聯地產客戶經理康向斌表示，新近促成藍田麗港城24座低層G室成交，實用面積517平方呎，2房間隔，座向東南望內園景，成交價$643萬，實用面積平均呎價$12,437，屬市價水平。

-- 天水圍嘉湖山莊低層戶 $455萬獲承接 --

祥益地產分行經理謝利官表示，新近促成天水圍嘉湖山莊7期(景湖居) 9座低層H室易主，實用面積550平方呎，附設靚裝連傢電，獲區內首置客以$455萬購入，實用面積平均呎價$8,273，屬市場價成交。

-- 馬鞍山錦英苑山景戶 成交價$408萬--

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祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，新近錄得天水圍居屋天頌苑成交，單位為N座低層8室，實用面積645平方呎，3房2廳，減價$10萬，最終獲區內首置客以$420萬(居二市場價)承接，實用面積平均呎價$6,512，屬市場價成交。